Arnhem gaat woningsplitsing en woningdelen stimuleren en begeleiden, en stelt daarvoor een splitsingscoach aan

ARNHEM – Het nieuwe kabinet-Jetten wil volgens het coalitie-akkoord ‘Aan de slag’ de wooncrisis niet alleen aanpakken met meer nieuwbouw, maar ook met woningdelen, woningsplitsen en optoppen. De gemeente Arnhem wil dat al langer blijkens de ‘Woonvisie 2024-2029’ en het ‘Actieplan betere benutting bestaande woningvoorraad’. Op de Hoogkamp, Sterrenberg en Gulden Bodem (kortweg Penseelstreek, omdat de straten daar naar schilders genoemd zijn) zijn de mogelijkheden en belemmeringen daarvoor onderzocht in een proefproject dat vorig jaar is afgerond. Binnenkort stelt de gemeente een ‘splitsingscoach‘ aan om particuliere huiseigenaren te stimuleren en te begeleiden bij woningsplitsing en woningdelen.

(Door Henk Donkers)

De gemeente koos de Penseelstreek uit voor de pilot omdat er relatief veel grote huizen staan die soms maar deels gebruikt worden. Vaak wonen er ouderen van wie de kinderen het huis uit zijn of de partner is overleden. Sommigen zouden wel willen verhuizen naar een appartement of kleinere woning, maar dan wel graag in de buurt. Omdat dat slechts mondjesmaat lukt door gebrek aan dergelijke woningen, blijven ze wonen in een te groot huis wat ook de doorstroming belemmert. Tegelijk is er een schreeuwend tekort aan woonruimte voor starters, studenten, statushouders en gescheiden ouders. Door woningdelen of woningsplitsing kunnen ouderen mogelijk in hun huis en wijk blijven wonen en kan er tegelijk woonruimte gecreëerd worden voor anderen.

Tien varianten

Er kunnen tien varianten onderscheiden worden om bestaande woningen en percelen beter te benutten.

Uitvoering proefproject

Op een ‘inspiratiesessie’ in wijkcentrum Bakermat kwamen 51 wijkbewoners af. Om de pilot door te laten gaan wilde de gemeente minimaal 10 en maximaal 20 deelnemers. Van de 22 huiseigenaren die zich aanmeldden voor een vervolg, deden er na een intakegesprek uiteindelijk 18 mee aan een individueel adviestraject. Toenmalig projectmedewerker Maud Veraar van de gemeente: “We bezoeken de woning samen met een bouwkundig expert. Die kijkt naar de technische staat en de mogelijkheden van de woning en het perceel. Is er een aparte ingang mogelijk? Kan er een extra keuken en badkamer komen? Is er ruimte voor een aanbouw of tiny house? Daarnaast kijken we naar de vragen van bewoners. En naar de regelgeving. Zo zijn er bij woningsplitsing eisen m.b.t. het minimale aantal vierkante meters leefruimte, bergingen voor afval en fietsen. Voor elke woning wordt een adviesrapport opgesteld: wat is er mogelijk, welke stappen moeten er gezet worden om dat te realiseren en wat zijn mogelijke knelpunten zoals vergunningen of technische uitdagingen? Als de voorgestelde aanpassingen binnen de huidige regelgeving vallen, kunnen bewoners aan de slag met de uitvoering. Waar nodig kunnen we hen daarbij ondersteunen. Voor woningsplitsing is bijvoorbeeld een omgevingsvergunning nodig. Die kost tijd en geld. We willen onderzoeken hoe we mensen, met name ouderen, die opzien tegen de rompslomp, kunnen ‘ontzorgen’. Als de voorgestelde aanpassingen niet binnen de huidige regels passen, onderzoeken we of uitzonderingen mogelijk zijn of de regels heroverwogen moeten worden.” Daarover brengen we advies uit aan de wethouder. Naast het individuele adviesrapport stellen we een breder adviesrapport op voor Paul Smeulders, wethouder Wonen. Wat zijn de mogelijkheden om extra woonruimte te creëren binnen de bestaande woningvoorraad? Hoe kunnen die bevorderd worden? Wat zijn belemmeringen en hoe kunnen die weggenomen worden? Om hierop zo goed mogelijk zicht te krijgen willen we de pilot heel breed houden.”

Resultaten proefproject

Toen de pilot vorig jaar werd afgerond waren er niet direct concrete resultaten. Projectmedewerker Marvin Thomassía: “Concrete resultaten in die zin dat we kunnen zeggen dat er een x aantal nieuwe woningen gecreëerd is, zijn er niet en hadden we op deze korte termijn ook niet verwacht. Wel merken we dat de motor is gaan draaien bij mensen. Ze zijn actief gaan nadenken over de mogelijkheden van hun woning en wat ze daar zelf mee willen. Het idee leeft in de wijk. Maar beslissen over splitsen of delen kost tijd. Het is een ingrijpend besluit met veel afwegingen en onzekerheden qua financiën, vergunningen, privacy…”

Van de 18 deelnemers heeft er 1 besloten te gaan splitsen, 9 hebben serieuze interesse maar kiezen er nu nog niet voor, 4 overwegen een verbouwing van de bovenverdieping om een statushouder tijdelijk te kunnen huisvesten via takecarebnb, 1 gaat een voormalige praktijkruimte verbouwen tot woonruimte, 1 gaat de benedenverdieping levensloopgeschikt maken om er straks zelf te gaan wonen en de bovenverdieping te verhuren, en 2 gaan er niet mee verder omdat ze het te spannend vinden of emotioneel té gehecht zijn aan hun woning.

De gemeente zou volgens Thomassía woningsplitsing en woningdelen op een aantal manieren kunnen bevorderen. Bijvoorbeeld door een splitsingscoach aan te stellen die alle haken en ogen kent, en mensen op maat kan begeleiden. Ook zou een voorbeeldwoning gesplitst kunnen worden waarbij het hele proces goed gedocumenteerd wordt als ‘best practice’.

Actieplan

Na de pilot stelde de gemeente het ‘Actieplan Beter Benutten Bestaande Woningvoorraad’ met vier actielijnen. ‘Woningsplitsen en woningdelen stimuleren’ is er één van, naast ‘Leegstand aanpakken’, ‘Doorstroming bevorderen’ en ‘Optoppen aanjagen’.

In 2020 scherpte de gemeente de regels voor woningsplitsing en verkamering aan om uitwassen te voorkomen. In wijken als Sint Marten en Spijkerkwartier vond een wildgroei plaats met ongewenste effecten zoals ondermaatse kwaliteit van wooneenheden, risico’s met de brandveiligheid en overlast. De strengere regels hebben niet geleid tot minder woningsplitsingen. Integendeel, een jaar na de invoering kwamen er 65 woningen bij door splitsing, terwijl het gemiddelde lag tussen 30 tot 50 nieuwe wooneenheden door splitsing. Om de woonkwaliteit en de leefbaarheid te borgen wil de gemeente de regels niet versoepelen. Die regels zijn dat alleen woningen met een gebruiksoppervlak van meer dan 110 m2 mogen gesplitst worden (zodat kleinere woningen beschikbaar blijven voor starters en kleine huishoudens), de nieuwe wooneenheden niet kleiner dan 70 m2 zijn en moeten beschikken over bergingsruimte (om de overlast van fietsen en afval op straat te voorkomen). In gebieden als de binnenstad gelden andere regels.

Splitsingscoach

Om huiseigenaren te stimuleren en te begeleiden bij woningsplitsing stelt de gemeente een splitsingscoach aan. Die moet volgens bestuursadviseur Wonen Carolien Philips een herkenbaar en laagdrempelig aanspreekpunt worden voor particuliere huiseigenaren en hen begeleiden bij het opstaren van een splitsingstraject. Hij geeft voorlichting over de mogelijkheden, regels en praktische implicaties van woningsplitsing, onder andere door informatiebijeenkomsten, brochures en stappenplannen, en staat in nauw contact met de ODGM, de Omgevingsdienst Groene Metropool waarin de Arnhemse omgevingsdienst ODRA met die van Nijmegen op 1 januari van dit jaar is opgegaan. De ODGM gaat over vergunningverlening en inhoudelijke expertise bezit over wet- en regelgeving. Het is de bedoeling dat de splitsingscoach dit voorjaar begint.