ARNHEM – “Nee echt”, zegt de woordvoerder van Portaal. “Er zijn ontwikkelingen met betrekking tot Het Palet. Deze maand nog krijgen bewoners van de Hoogkamp een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst.”
Al meer dan vijf jaar worden er plannen gemaakt voor de leegstaande school in de Witsenstraat in Arnhem. Die plannen kwamen steeds niet verder dan de tekentafel. Met de plannen die er nu liggen, hoopt Portaal dan eindelijk aan de slag te kunnen gaan.
(Door: Patrick Arink)
Als het aan Portaal ligt, wordt Het Palet gesloopt. Op de plek van de school moet een appartementencomplex komen dat plek biedt aan 35 huurwoningen: 24 sociale huurwoningen en 11 huurwoningen in de vrije sector.
Hoe er precies invulling wordt gegeven aan dat plan, ligt echter nog niet vast, bezweert de woordvoerder van Portaal.
“Tijdens de informatiebijeenkomst willen we heel graag van bewoners van de Hoogkamp horen hoe zij tegen de plannen aankijken. Hun inbreng is voor ons heel belangrijk.”
Dat er door Portaal zoveel nadruk wordt gelegd op inspraak voor bewoners bij alweer een nieuw plan voor Het Palet is geen toeval. In de vijf jaar dat er nu plannen gemaakt worden voor de school, voelden bewoners van de Hoogkamp zich regelmatig buitenspel gezet. Het is een van de redenen waarom er nog altijd niets is gerealiseerd.
Seniorenwoningen
Het eerste plan voor een nieuwe bestemming van Het Palet stamt uit 2016. Uit een enquete onder bewoners van de Hoogkamp blijkt dat er binnen de wijk grote behoefte is aan seniorenwoningen in het duurdere segment.
Veel oudere bewoners van de Hoogkamp zouden hun laatste jaren graag willen doorbrengen in de wijk wanneer zij hun (te grote) huis verkopen, blijkt uit de enquete. Huurwoningen voor ouderen zouden gerealiseerd kunnen worden in Het Palet, stelt de wijk voor.
De school in de Witsenstraat staat sinds enige tijd leeg. De school kan prima getransformeerd worden om de gewenste seniorenwoningen te realiseren, concluderen bewoners van de Hoogkamp. Het plan van de bewoners valt bovendien binnen de doelstelling van de gemeente Arnhem om bestaande gebouwen te transformeren en een woonbestemming te geven.
Het idee lijkt op weg naar een snelle realisatie wanneer meerdere investeerders aangeven dat zij interesse hebben om het plan van de wijk uit te voeren. De school is eigendom van de gemeente Arnhem en de investeerders melden zich bij de gemeente om te onderhandelen over de vraagprijs van 750.000 euro.
Wethouder Elfrink (SP, Wonen) zet echter een streep door de geplande aankoop.
Statushouders
In 2016 is er een grote instroom aan vluchtelingen vanuit Syrië. In Arnhem worden honderden Syriërs opgevangen en er is op dat moment grote behoefte aan huurwoningen voor statushouders in de stad. Bovendien is er in Arnhem ook al jarenlang een groot tekort aan sociale huurwoningen.
Elfrink ziet in Het Palet de perfecte plek voor zowel woningen voor statushouders als sociale huurwoningen. Elfrink informeert bij woningcorporatie Portaal of zij geen interesse hebben om de school te kopen.
Wanneer Portaal positief reageert, bestemt Elfrink de leegstaande school voor zijn eigen plan: zeven woningen voor statushouders en dertien sociale huurwoningen.
Bewoners van de Hoogkamp voelen zich buitenspel gezet. Het besluit van wethouder Elfrink is zonder overleg met de wijk genomen. De wijk komt in opstand. De gemeenteraad grijpt in en geeft Elfrink de opdracht om met de wijk in gesprek te gaan en te zoeken naar een oplossing die de wijk tevreden stelt.
In een poging om de gemoederen te sussen wordt een bijeenkomst in de wijk georganiseerd. Woningcorporatie Portaal en wethouder Elfrink zeggen dat er nog niets is besloten. Portaal is nog geen eigenaar van de school en er wordt alleen nog maar gekeken naar de mogelijkheden, luidt de boodschap. De gemeente en Portaal zijn nog met elkaar in onderhandeling. Er ligt nog niets vast.
De wijk vertrouwt het niet. Elfrink heeft in de zes jaar dat hij wethouder is een reputatie opgebouwd van doordrammer die zich niet laat tegenhouden door maatschappelijke of politieke tegenstand.
Al snel na het gesprek met de wijk wordt duidelijk dat Portaal de school in de Witsenstraat gekocht heeft van de gemeente. De gemeenteraad hamert op een compromis en Elfrink doet een beetje water bij de wijn. Een aantal van de geplande woningen krijgt de bestemming seniorenwoning. Deze seniorenwoningen vallen echter ook binnen de sociale woningbouw.
Elfrink verdedigt die keuze door te wijzen op de strenge regels. Woningcorporaties mogen zich van de overheid in principe alleen bezighouden met sociale woningbouw. De seniorenwoningen die de Hoogkamp wenst, vallen daarbuiten.
De Hoogkamp concludeert dat de wijk daar weinig aan heeft en gooit het over een andere boeg. Bewoners van de Hoogkamp gooien hun kont tegen de krib.
Hoogspanningsleidingen
Bij het uitvoeren van de plannen wil Portaal gebruik maken van de zogeheten ‘kruimelregeling’. Deze regeling is in het leven geroepen om langdurige procedures te omzeilen. Volgens de buurt wordt er oneigenlijk gebruik gemaakt van de regeling. De kruimelregeling is namelijk bedoeld voor individuele bouwplannen, voert de wijk aan. De regeling is nooit bedoeld voor de transformatie van een school tot woongebouw.
De gemeente ziet echter geen problemen. Alle procedures worden keurig gevolgd.
“Als daarvan om enige wijze geen sprake van kan zijn, dan volgen we de bestemmingsplanprocedure”, aldus een woordvoerder van de gemeente.
Nu het plan voor seniorenwoningen voor wijkbewoners niet door kan gaan, voeren bewoners ook aan dat de leegstaande school helemaal niet geschikt is om om te bouwen tot appartementencomplex.
Direct achter de school lopen hoogspanningsleidingen. Wettelijk is bepaald dat er minimaal 25 meter tussen hoogspanningsleidingen en woningen dient te staan. Bij een gedeelte van het schoolgebouw is dat aanzienlijk minder.
Maar bij de gemeente maakt men zich daarover geen zorgen.
“De situatie rond de hoogspanning is bekend bij de gemeente en Portaal. Dit wordt in de planontwikkeling meegenomen.”
Anderhalve ton subsidie
Hoewel Portaal voor de school de vraagprijs van 750.000 euro betaald heeft, wordt begin 2017 bekend dat de woningcorporatie 150.000 euro subsidie heeft gekregen van de gemeente om aan de slag te gaan. De subsidie komt uit het stimuleringsfonds voor woningbouw. Portaal krijgt de subsidie omdat de gemeente het belangrijk vindt dat in de Hoogkamp wordt gebouwd in de sociale sector.
Het Arnhemse architectenbureau OpZoom krijgt de opdracht om een ontwerp te maken voor de transformatie van de school tot appartementencomplex. De architecten gaan enthousiast aan de slag en komen al snel met een eerste schetsontwerp.
“Een karakteristieke jaren ’60 school in Arnhem Noord wordt duurzaam getransformeerd naar wonen voor ouderen, starters en statushouders”, aldus de architecten.
“Het Palet bleek na een succesvolle quickscan zeer geschikt om te herwaarderen en te transformeren tot een klein en duurzaam woongebouw met 20 appartementen. Naast de herindeling en samenvoeging van klaslokalen tot woningen, worden ook de oorspronkelijke gevels gerenoveerd en in ere hersteld.”
Het ontwerp van OpZoom komt nooit verder dan de tekentafel.
Vertraging
Ondanks de subsidie van de gemeente krijgt Portaal het project niet van de grond. Met de gemeente was afgesproken dat de eerste bewoners uiterlijk in 2019 hun intrek in de vroegere school konden nemen. Maar die voorwaarde wordt bij lange na niet gehaald. Het project ligt een tijd lang stil.
“Het project is voor ons geen financieel verantwoorde investering”, verklaart een woordvoerder van Portaal tegen de Gelderlander.
Volgens Portaal is er een combinatie van factoren aan te wijzen voor het gebrek aan voortgang. De bouwkosten zijn sterk gestegen, waardoor de realisatie van de woningen in de school duurder uitvalt dan verwacht.
Daarnaast blijkt de school in een slechtere staat te verkeren dan werd gedacht. Ook dat zorgt voor hogere kosten. Tot slot heeft Portaal de ambitie om het pand te verduurzamen, en ook daar hangen kosten aan.
Geen statushouders, maar nieuwe plannen
Door de vertraging ontstaat ook op een ander vlak een nieuwe situatie. De noodzaak voor de bouw van woningen voor statushouders is verdwenen. Alle Syrische vluchtelingen die in Arnhem zijn opgevangen, hebben inmiddels een huis en van een nieuwe stroom vluchtelingen is geen sprake.
In samenspraak met de gemeente worden de plannen om die reden aangepast. Inmiddels is er ook een nieuw college van B&W aangetreden. Elfrink is weg als wethouder en de gemeente en Portaal zoeken samen met de wijk naar een compromis. Er worden verschillende scenario’s onderzocht.
“Begin 2020 willen we met de verbouwing beginnen”, meldt Portaal in 2019.
Na die optimistische mededeling van Portaal blijft het heel lang stil. Portaal krijgt het niet voor elkaar om een plan te maken dat financieel haalbaar is. Pas eind 2020 komt er weer schot in de zaak.
Allereerst is in samenspraak met de gemeente besloten dat Het Palet beter gesloopt kan worden en er op de plek van de school een nieuw appartementencomplex moet komen. Dat is goedkoper dan transformatie van het oude gebouw.
Daarnaast kan Portaal gebruik maken van een versoepeling van de regels die is ingesteld door het Rijk. De strikte regel dat woningcorporaties zich alleen mogen bezighouden met sociale woningbouw wordt tijdelijk losgelaten.
De versoepeling van de regels zorgt ervoor dat Portaal nu tegemoet kan komen aan de wens van de Hoogkamp. Er kunnen nu wel duurdere huurwoningen voor senioren worden gerealiseerd.
In het nieuwe plan komt er een appartementencomplex met 24 sociale huurwoningen en 11 woningen in de vrije sector voor senioren. Daarmee wordt flink tegemoet gekomen aan de wens vanuit de wijk.
We zijn inmiddels een half jaar verder en het plan van Portaal van eind 2020 is iets verder uitgewerkt. Eind deze maand wil Portaal het plan aan de wijk presenteren. Een woordvoerder van Portaal benadrukt echter dat het plan op dit moment vooral een masterstudie is en dat er nog helemaal niets vastligt.
Na vijf jaar lijkt het er dus eindelijk van te komen. Maar buurtbewoner Bertil van der Molen blijft skeptisch.
“De gemeente Arnhem heeft zijn mond vol over bouwen, bouwen, bouwen. Maar dit voorbeeld laat goed zien dat het vooral woorden zijn. In de praktijk gebeurt er niet zoveel.”
Het is nu aan Portaal en de gemeente Arnhem om te laten zien dat er nu wel een plan ligt dat op korte termijn uitgevoerd kan worden.
