Over een paar maanden besluit de gemeenteraad over het bestemmingsplan voor Stadsblokken-Meinerswijk. Houdt projectontwikkelaar Kondor Wessels Projecten zich aan de afspraken waar een ruime meerderheid van de kiezers eind 2016 tijdens het referendum voor stemde? In een serie artikelen worden de onderdelen uit het bestemmingsplan tegen het licht gehouden. In dit artikel: woningen op de Stadsblokken.
Door: Patrick Arink
De toon van het bestemmingsplan dat dit voorjaar in de gemeenteraad behandeld wordt, is heel anders dan de toon uit de tijd van projectontwikkelaar Phanos. Phanos had het over een “Manhattan aan de Rijn”, en wilde meer dan 55 hectare bebouwing in het gebied neerzetten.
Kondor Wessels Projecten voegt in totaal 0,4 hectare extra bebouwing toe en spreekt over “buurtschappen met een eigen, onderscheidende identiteit in een aaneengesloten rivierennatuurgebied”.
De huidige plannen zijn een heel stuk kleinschaliger dan de plannen uit het verleden. Maar kleinschalig of niet: vanaf het moment dat de plannen voor Stadsblokken-Meinerswijk gelanceerd werden, ligt het vergrootglas op het onderdeel om woningen te bouwen op de Stadsblokken. De geplande woningbouw was drie jaar geleden voor tegenstanders aanleiding om een referendum over de plannen af te dwingen.
Nadat bij het referendum tweederde van de kiezers vóór de plannen stemde, stelde de gemeenteraad van Arnhem het uitwerkingskader vast. Daarin is vastgelegd aan welke regels de plannen voor Stadsblokken-Meinerswijk moeten voldoen. Naast afspraken over bouwoppervlakte en bouwhoogte, sprak de gemeente Arnhem ook een wens uit:
“Gewenst is dat onderzocht wordt of rond de 30 procent van het woonprogramma kan bestaan uit sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen.”
Met name de SP, toen nog een grote coalitie-partij, had zich hier tijdens de referendumcampagne hard voor gemaakt.
Bij het opstellen van het bestemmingsplan hadden de plannenmakers de wens uit het uitwerkingskader eenvoudig terzijde kunnen schuiven. Een wens is immers geen harde afspraak. In het bestemmingsplan staat echter dat de wens over sociale woningbouw gehonoreerd is: minimaal 30 procent van de woningen op Stadsblokken moet bestaan uit sociale huur- en betaalbare koopwoningen, waarvan minimaal 15 procent uit sociale huurwoningen.
In het bestemmingsplan wordt benadrukt dat bij de woningen op de Stadsblokken ook rekening wordt gehouden met zelfstandig wonende ouderen.
“Het is rijksbeleid dat mensen steeds langer thuis zorg moeten kunnen ontvangen en dus langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat vraagt om zorggeschikte woningen. Een belangrijk aandachtspunt is ook de woonomgeving veilig en toegankelijk is voor mensen met een rollator, invalidenwagen of scootmobiel.”
Daarmee is wonen op de Stadsblokken straks toegankelijk voor alle inkomensgroepen en alle leeftijden.
“De locatie is vooral geschikt voor starters, (jonge) gezinnen, eenpersoonshuishoudens en senioren”, aldus het bestemmingsplan.
Haven van Van Workum
In totaal zijn er op de Stadsblokken tien verschillende appartementengebouwen gepland. Daarvan komen er acht rondom de ASM-haven, waarover later meer. Bij het watersportcentrum van Van Workum komen twee woongebouwen. Samen zijn de twee gebouwen goed voor maximaal 70 huishoudens.
Het watersportcentrum, direct ten oosten van de Mandelabrug, oogt nu rommelig en verslonsd, maar zal grondig worden opgeknapt. De haven van Van Workum wordt vergroot en geschikt gemaakt als passantenhaven. In totaal er in de toekomst plaats voor een kleine vijftig pleziervaartuigen. Op de kop van deze haven is een horecapaviljoen gepland. Het moet, in de woorden van het bestemmingsplan, “een gezicht naar de stad” gaan vormen.
Het watersportcentrum zelf zal een metamorfose ondergaan waarbij de entree wordt verplaatst en aan de haven komt te liggen. De botenopslag die nu te vinden is ten zuiden van de haven, wordt verplaatst naar de Eldenseweg bij het dijktalud van de Mandelabrug.
Zodoende ontstaat ruimte voor het realiseren van twee appartementengebouwen in de zuid-oostelijke punt van de haven van Van Workum. De hoogte van de gebouwen zal bestaan uit maximaal vijf woonlagen en blijft daarmee onder het gemiddelde van 15 meter die het uitwerkingskader biedt.
Overigens blijft de woonbotenhaven van Coers, ten oosten van Van Workum, zoals hij is. De grond direct rondom de haven van Coers is eigendom van de gemeente en maakt om die reden geen onderdeel uit van de plannen.
ASM-haven
In de plannen rond de ASM-haven, staan de haven en de voormalige scheepswerf centraal. Restanten van de scheepswerf, zoals de scheepshelling en de nog bestaande afbouwkade, blijven behouden en worden geïntegreerd in de plannen. Ook de historische scheepswerf op de kop van de haven blijft bestaan.
Dit was ten tijde van het uitwerkingskader nog niet duidelijk, maar tijdens de referendumcampagne gaf Kondor Wessels Projecten al aan dat zij er geen bezwaar tegen had als de historische scheepswerf zou blijven.
In het uitwerkingskader is vastgelegd dat 20 procent van de bebouwing dient te bestaan uit andere functies dan wonen, zoals cultuur en horeca. De historische scheepswerf past goed in dat profiel. De werf krijgt ook de mogelijkheid om een nieuwe loods op het terrein te realiseren en om een historische kraan te herbouwen.
Ook de meeste bomen rond de ASM-haven blijven behouden. Dat is geen verrassing. Al bij de lancering van Eilanden 2.0 werd verteld dat het de bedoeling is dat de bebouwing onder de kruinhoogte van de bomen op de Stadsblokken blijft. Om het groene karakter verder te versterken worden ook nieuwe bomen geplaatst.
Dat betekent echter niet dat de bebouwing aan het oog onttrokken wordt. Sterker nog: achter de historische werf is haaks op de Rijn een markant gebouw gepland dat juist bedoeld is om de aandacht te trekken en te fungeren als herkenningspunt vanuit de stad.
Hoewel er nog geen ontwerp ligt, is het de bedoeling dat dit gebouw een afwijkende vormgeving krijgt, bijvoorbeeld door een bijzonder zadeldak.
Een ander gebouw dat afwijkt van de standaard, is gepland aan de oostzijde van de haven. Ook dit gebouw wordt haaks op de Rijn geplaatst. Het gebouw komt deels op de oude scheepshelling te staan en deels boven het water van de ASM-haven. Hiermee wordt gerefereerd aan het werfverleden, toen constructies dwars op de helling boven het water hingen.
Links van de haven aan de Stadsblokkenweg is een cluster van drie gebouwen gepland. Ook aan de zuidkant van de haven is een cluster met drie appartementengebouwen gepland. Dit laatste cluster wordt aanzienlijk lager dan de 15 meter die volgens de regels uit het uitwerkingskader op de Stadsblokken als gemiddelde bouwhoogte is toegestaan. Deze lagere gebouwen dienen als compensatie van twee gebouwen rond de ASM-haven die hoger zijn dan 15 meter.
[Tekst gaat door onder de foto]
Gemiddelde bouwhoogte
Volgens het uitwerkingskader moet de gemiddelde bouwhoogte op de Stadsblokken binnen de 15 meter blijven. Hoogteaccenten zijn mogelijk, zolang het gemiddelde van alle bebouwing niet hoger is dan 15 meter. Het bestemmingsplan stelt dat de bouwplannen op de Stadsblokken aan deze eis uit het uitwerkingskader voldoet.
Twee gebouwen op de Stadsblokken zullen echter hoger zijn dat dit gemiddelde 15 meter uit. Eén gebouw wordt 21 meter. Een ander gebouw komt met acht bouwlagen uit op 26 meter.
Volgens Kondor Wessels Projecten was het mogelijk geweest om alle gebouwen rond de 15 meter te ontwerpen, maar volgens de projectontwikkelaar zorgt de oplossing waar nu voor gekozen is voor een hogere stedenbouwkundige kwaliteit.
Ook de twee hoogste gebouwen rond de ASM-haven blijven volgens het bestemmingsplan onder de kruinhoogte van de bomen en formeel voldoet het bestemmingsplan aan de kaders die door de gemeente zijn vastgesteld met betrekking tot de gemiddelde bouwhoogte.
Of de gemeenteraad akkoord gaat met de komst van twee gebouwen op de Stadsblokken die ruim boven de 15 meter uitkomen, zal tijdens de behandeling van het bestemmingsplan duidelijk worden. Zonder slag of stoot zal het waarschijnlijk niet gaan.
Bij het vaststellen van het uitwerkingskader in 2016 werd door de gemeenteraad een amendement aangenomen met de welluidende titel: “Bebouwing, hoe minder hoe lager hoe beter”. Hierin werden de plannenmakers opgeroepen om het bouwvolume, de bouwhoogte en de bouwoppervlakte zoveel mogelijk te beperken.
Je zou kunnen zeggen dat een gebouw van 26 meter haaks staat op de wens uit dit amendement.
Een motie waarin werd voorgesteld om de “gemiddelde bouwhoogte van 15 meter” te vervangen door een “maximale bouwhoogte van 15 meter” haalde het destijds niet. Maar inmiddels zijn er gemeenteraadsverkiezingen geweest en de zes partijen die destijds voor deze motie stemden (GroenLinks, PvdA, Arnhem Centraal, ChristenUnie, PvdD en Verenigd Arnhem), hebben nu samen 20 zetels. Dat is een meerderheid in de gemeenteraad.
