ARNHEM – De woningnood was sinds de Tweede Wereldoorlog nog nooit zo groot als nu. Overal klinkt het besef dat er snelen veel moet gebeuren om de wooncrisis op te lossen. “Maar alleen bouwen is niet de oplossing”, zegt wethouder Ronald Paping van Wonen.
(Door: Patrick Arink)
Je hebt maar een korte blik op de woningmarktmonitor van de gemeente Arnhem nodig om te zien dat het goed mis is. De prijzen van koopwoningen rijzen de pan uit. Het aantal verkochte woningen daalt en de wachttijd voor een huurwoning is tussen 2017 en 2020 gestegen van 14,5 jaar naar 16,6 jaar.
De woningmarkt staat in heel Nederland al jaren onder spanning.
“Het tekort aan woningen, gecombineerd met een groei van het aantal huishoudens maakt de situatie nijpend en vergt gezamenlijke inzet van alle betrokken partijen; niet alleen op het vlak van woningbouw, maar ook op het gebied van betaalbaarheid en leefbaarheid”, aldus minister Kasja Ollongren, die wonen in het vorige kabinet in haar portefeuille had.
In Arnhem weet wethouder Ronald Paping (GroenLinks) er alles van. Met nog twee maanden tot aan de gemeenteraadsverkiezingen is Paping al bijna vier jaar verantwoordelijk voor woonbeleid. Het waren geen makkelijke jaren.
“We zitten in een landelijke wooncrisis, maar als wethouder krijg je veel kritiek. Er wordt te weinig gebouwd, huizen worden opgekocht door beleggers, er is geen opkoopbescherming. Alle ellende ligt aan mij, krijg je weleens de indruk. Maar de wooncrisis is het gevolg van landelijk beleid dat een aantal jaren geleden in gang is gezet. Als gemeente heb je daarmee te maken. Gelukkig kun je als wethouder wel wát doen.”
Schuytgraaf
Een van de dingen die een gemeente kan doen, is het stimuleren van woningbouw. Een blik op andere gemeenten laat zien dat Arnhem het op dat vlak beter doet dan veel andere steden.
Paping: “Er zijn deze bestuursperiode gemiddeld 1.100, 1.200 woningen per jaar gebouwd. Dat is meer dan in de periode daarvoor.”
Veel van deze nieuwe huizen zijn gerealiseerd in Schuytgraaf.
“We realiseren in Schuytgraaf meer huizen dan aanvankelijk was voorzien”, vertelt Paping. “Oorspronkelijk stonden er 6.250 huizen gepland. Nu worden het er meer dan 6.500. Bovendien hebben we de woningbouw in Schuytgraaf kunnen versnellen. Daardoor wordt de wijk een jaar eerder voltooid dan gepland.”
Het laatste grote project in Schuytgraaf is het bouwen van woningen op Veld 26 en 27. In het zuidelijkste deel van Schuytgraaf komen ruim 230 woningen, tegen Park Lingezegen aan.
Paping: “We willen hier 105 woningen meer te bouwen dan in eerste instantie de opzet was. De buurt wordt bovendien groen van opzet en de huizen worden zo circulair mogelijk gebouwd. Het lijkt bijna te mooi om waar te zijn. Wat mij betreft is het de kroon op de wijk.”
De woningen zijn zeer divers: sociale huurwoningen, patiowoningen, appartementen, twee-onder- één-kap-woningen, rijtjeswoningen en vrijstaande woningen. Een derde van de grond wordt niet bebouwd en wordt groen ingericht.
“Dit worden misschien wel de mooiste buurten van Schuytgraaf”, vindt wethouder Paping. “We trekken hier Park Lingezegen echt de wijk in, zodat je vanuit je huis al van al het groen kunt genieten. Het park ligt pal naast de deur, met speelbos Schuytgraaf en natuurspeeltuin De Park op een steenworp afstand. Bovendien zijn we er hier goed in geslaagd om tegelijkertijd meer woningen én meer groen in te plannen. Waaronder ook weer een deel sociale huur. Dat maakt dit een prachtige ontwikkeling.”
Met de bouw van de woningen bij park Lingezegen, is Schuytgraaf voltooid. Toch moeten er tot aan 2040 nog minstens 16.000 woningen in Arnhem worden bijgebouwd. Waar moeten al die nieuwe huizen komen?
Paping: “Ja, dat is een goede vraag. We gaan sowieso niet op de Veluwe bouwen, of in de parken. Wanneer je kijkt naar de locaties van bouwplannen voor de komende jaren, dan zie je dat er sprake is van verdichting. Geen uitbreiding, maar inbreiding. De Melkfabriek op het Cobercoterrein, het oude AKZO-terrein, op en rond Kronenburg en de spoorzone Arnhem Oost.”
Woondeal en Arnhem Oost aanpak
De woningbouw in Arnhem en omgeving wordt de komende jaren flink gestimuleerd met de Woondeal Arnhem-Nijmegen die afgelopen jaar gesloten werd met de Rijksoverheid. Tot 2025 worden in totaal 20.000 nieuwe woningen in de regio gerealiseerd, waarvan een flink deel in Arnhem. De helft van deze woningen valt in het betaalbare segment. De gemeente heeft daarnaast afgesproken dat minimaal 30 procent van de toevoegingen in de sociale huurcategorie zal landen.
De woondeal geeft ook een extra stimulans aan de Arnhem Oost-aanpak van de gemeente Arnhem. Dit is een integraal stadsvernieuwingsprogramma dat bedoeld is om de leefbaarheid in een aantal Arnhemse wijken sterk te verbeteren. Het gaat om Klarendal, Geitenkamp, delen van Presikhaaf, Malburgen en Het Broek.
“Het bouwen van nieuwe woningen is in de Arnhem Oost-aanpak niet de doelstelling”, aldus Paping. “Het gaat hier vooral om het realiseren van duurzaamheid en het verbeteren van de leefbaarheid.”
Ruim 1.750 particuliere woningen die kampen met lage energielabels, tocht, vocht, schimmel en achterstallig onderhoud, kunnen worden aangepakt en opgeknapt. Het ministerie van Binnenlandse Zaken stelt daar vanuit het Volkshuisvestingsfonds 25 miljoen euro voor beschikbaar. Samen met geld van de gemeente en enkele andere investeerders, is met het plan een bedrag gemoeid van 47 miljoen euro.
“Veel steden hebben een aanvraag gedaan”, vertelt Paping. “De verduurzaming van particuliere huizen in de Arnhem Oost-aanpak werd door de overheid als beste beoordeeld. Mede door de woondeal hebben we de relatie met het Ministerie van Binnenlandse Zaken flink verbeterd. Daardoor komen we nu eerder in aanmerking voor subsidies. Bovendien kan de Arnhem Oost-aanpak dienen als voorbeeld voor kwetsbare wijken in heel Nederland.”
Opkoopbescherming
Koopwoningen in deze wijken waren afgelopen jaren een geliefd doelwit voor beleggers. Maar liefst 25 procent van alle woningen in Arnhem werd afgelopen jaren opgekocht door particuliere beleggers. De meeste beleggers gebruiken de huizen om ze tegen veel geld te verhuren aan woningzoekenden.
Particuliere beleggers zijn vooral geïnteresseerd in koopwoningen in het goedkope segment. Omdat vermogende beleggers in staat zijn om meer te bieden voor een woning dan starters op de woningmarkt, komen starters en inwoners met een minder ruime beurs er niet meer tussen.
Vorige maand kondigde wethouder Paping aan dat hij een eind wil maken aan die praktijken via een beleggersverbod.
Paping: “De opkoopbescherming gaat gelden voor huizen met een WOZ-waarde van maximaal 325.000 euro. Dat is dus niet de verkoopprijs. De WOZ-waarde ligt lager. Daarmee is 70 procent van alle woningen in Arnhem straks beschermd tegen beleggers.”
Het beleggersverbod houdt in dat wie in Arnhem een huis koopt, er ook zelf in moet gaan wonen. Woningen mogen dankzij de maatregel de eerste vier jaar na verkoop niet meer verhuurd worden.
“We moeten de markt niet overlaten aan beleggers”, aldus wethouder Paping.
Het invoeren van een beleggersverbod heeft volgens deskundigen nog een gunstig bij-effect: het zal leiden tot een daling van de huizenprijs.
“Het is buiten twijfel dat het gedrag van particuliere beleggers prijsopdrijvend heeft gewerkt”, stelt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de UvA in NRC. “Koopwoningen gaan naar de hoogste bieder en dat is in veel gevallen de particuliere verhuurder die meer biedt dan de koopstarter. Als de particuliere belegger niet meer biedt, zal er dus een prijsverlagend effect zijn.”
Het beleggersverbod werd een tijd geleden aangekondigd, maar de maatregel is in Arnhem nog niet van kracht.
“Tot 28 december konden mensen via de site van de gemeente Arnhem reageren op het plan”, legt Paping uit. “We werken er nu hard aan om deze maand nog een voorstel aan de gemeenteraad te sturen. Zodra de gemeenteraad ermee heeft ingestemd, is de maatregel van kracht. We willen dat voorstel zo snel mogelijk richting gemeenteraad sturen, want we hebben straks reces vanwege de gemeenteraadsverkiezingen. Daarna zit er een nieuwe gemeenteraad en voor je het weet wordt het over de zomer heen getild.”
De gemeente Arnhem heeft kritiek gekregen dat het zo lang heeft geduurd voor beleggers in Arnhem een halt werd toegeroepen, maar volgens Ronald Paping is die kritiek niet terecht.
“We horen bij de eerste vijf gemeenten in Nederland die maatregelen neemt om het opkopen van huizen door beleggers tegen te gaan.”
Ook het beleggersverbod is volgens Paping een van de manieren om de wooncrisis op te lossen.
“Met alleen het bouwen van nieuwe huizen ben je er niet. Het is een illusie om te denken dat alleen bouwen bepalend is. We kunnen de schaarste niet oplossen door meer te bouwen. Het is niet zo eenvoudig. Meer aanbod in Arnhem betekent dat er nog meer mensen vanuit de Randstad hier naar toe trekken. Dat lost het probleem niet op.”
1.700 nieuwe huurwoningen
Desalniettemin is bouwen wel een belangrijk instrument om in de behoefte aan betaalbare woningen te voorzien. Woningbouw is niet alleen nodig om de wooncrisis op te lossen, maar ook vanwege de groei van het aantal inwoners in Arnhem. Naar verwachting groeit het inwonertal van Arnhem tussen de komende tien jaar van 161.000 inwoners naar 172.000 inwoners. Nieuwe woningen zijn dus hard nodig. Dat geldt niet alleen voor koopwoningen, maar ook voor het realiseren van meer betaalbare huurwoningen, aldus Paping.
“Bij alle plannen is het realiseren van 30 procent sociale woningbouw nog altijd het streven. Ook op dat vlak worden komende jaren grote stappen gezet. De gemeente, de corporaties en de huurdersorganisaties hebben allemaal hetzelfde doel: voldoende goede betaalbare woningen voor onze inwoners. In de prestatieafspraken die afgelopen maand met de corporaties gemaakt zijn, is afgesproken dat er tot 2030 ongeveer 1.700 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd gaan worden in Arnhem.”
Met de bouw van een kleine 200 nieuwe huurwoningen per jaar op een totaal van 1.100 woningen, wordt niet voldaan aan het streven dat 30 procent van de woningen bestaat uit sociale woningbouw.
“Dat klopt”, erkent Paping. “Deze afspraken werden gemaakt toen er nog geen sprake van was dat de verhuurderheffing zou worden afgeschaft. Nu het nieuwe kabinet heeft afgesproken om de verhuurderheffing in enkele jaren af te schaffen, opent dat de mogelijkheid om extra afspraken te maken met de corporaties. We hebben de corporaties hard nodig. We moeten komende jaren zorgen dat ze meer doen.”
Wethouder Paping is blij dat er een einde komt aan de verhuurderheffing.
“De bouw van sociale woningen is vrijwel stil komen te liggen door het invoeren van de verhuurderheffing. Voor ik wethouder werd in Arnhem, was ik directeur van de Woonbond. Ik heb me destijds altijd fel verzet tegen de verhuurderheffing. Als ik weleens collega’s uit het buitenland sprak, konden zij zich niet voorstellen dat we in Nederland een belasting hebben voor woningcorporaties. Het is goed dat het nu in termijnen wordt afgeschaft. Dat had natuurlijk al veel eerder moeten gebeuren.”
Voor Ronald Paping zit zijn periode als wethouder er bijna op. Hij heeft al aangekondigd dat hij na de gemeenteraadsverkiezingen over twee maanden niet meer beschikbaar is als wethouder in een volgende bestuursperiode.
“Dit zijn mijn laatste maanden. Ik probeer de dingen goed af te ronden, zoals met Schuytgraaf en met de opkoopbescherming. Ik hoop dat mijn opvolger deze lijn voortzet. Ik ben nu 65 en ik ga mij komende jaren maatschappelijk inzetten. Misschien op het gebied van volkshuisvesting, maar ik maak me ook zorgen over de klimaatcrisis en internationale ongelijkheid. Er is nog voldoende om mij voor in te zetten.”
—
Dit artikel maakt onderdeel uit van een serie artikelen over de wooncrisis in Arnhem. Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt dankzij een ondersteuning van Mediafonds Arnhem. Het Mediafonds Arnhem is een onafhankelijk ondersteuningsfonds voor bijzondere journalistieke producties over Arnhem.
Eerder artikelen in deze serie:
– Wooncrisis in Arnhem: dit zijn de belangrijkste oorzaken.
– Longread: de roerige verkoop van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren
– Longread: Nog altijd geen energielabel A voor huizen woningbouwvereniging voor ambtenaren
– Verkoop sociale huurwoningen ging op aan verhuurderheffing
