(Foto: RVG Real Estate.)

Longread: Nog altijd geen energielabel A voor huizen woningbouwvereniging voor ambtenaren

///

ARNHEM – Twee jaar geleden werd de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren (WBvA) verkocht aan vastgoedinvesteerder RVG. Afgesproken werd dat de woningen opgeknapt worden en worden verduurzaamd tot energielabel A. Twee jaar na dato moet nog steeds begonnen worden met de werkzaamheden. Waar ging het mis?

(Door: Patrick Arink)

Van een afstandje zien de opvallende woningen van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren er nog prima uit. Maar schijn bedriegt. De 180 woningen op de Geitenkamp en in Sonsbeek Noord zijn bijna honderd jaar nadat ze gebouwd werden dringend toe aan een grondige opknapbeurt.

De woningen zijn gehorig, slecht geïsoleerd en in vrijwel alle huizen is sprake van achterstallig onderhoud.
De laatste keer dat de woningen zijn gerenoveerd is eind jaren tachtig geweest. In meer dan dertig jaar is er alleen af en toe wat lapwerk geweest om dingen op te knappen. Veel van de dingen die sindsdien zijn gedaan, zijn bovendien amateuristisch uitgevoerd, menen veel huurders.

Na klachten van huurders van de WBvA gaan leden van de SP in Arnhem samen met verantwoordelijk SP-wethouder Geert Ritsema (Wonen) in 2018 langs bij de huizen om van bewoners te horen hoe erg de problemen waren.

“In veel woningen zijn vochtplekken zichtbaar en bladdert de verf af”, constateert SP-raadslid Paulien Lunter. “En dat is nog lang niet alles. De huurders vertelden ons schrijnende verhalen over het door de WBvA ingehuurde onderhoudsbedrijf. Amateuristisch onderhoud tegen zeer professionele prijzen. De huurders van de WBvA hebben recht op gezonde woningen.”

De slechte staat van de woningen is een direct gevolg van jarenlang wanbeleid door meerdere besturen van de WBvA. De Woningbouwvereniging voor Ambtenaren is een ‘klassieke’ woningbouwvereniging. De huurders zijn samen eigenaar van de woningbouwvereniging. Het bestuur wordt gevormd vanuit de leden van de WBvA.

Vanwege het wanbeleid van het bestuur wordt begin 2018 door de huurders een professioneel interim-bestuur van buitenaf aangesteld om orde op zaken te stellen bij de woningbouwvereniging. Het nieuwe bestuur schrikt van wat zij aantreft.
“We hadden wel zo onze vermoedens, maar dat het zo erg was, had ik niet verwacht”, zegt voorzitter Marja de Bruijn tegen de Gelderlander.

De woningbouwvereniging blijkt in grote financiële problemen te zitten. De boekhouding ontbreekt over meerdere jaren, er is geen onderhoudsplan voor de woningen en geld om de woningen op te knappen is door de slechte financiële situatie ook niet voorhanden. Wat nu?

Uiteindelijk wordt besloten om de woningbouwvereniging te verkopen aan een externe partij. De nieuwe eigenaar kan vervolgens het onderhoud van de woningen op zich nemen. Bovendien kan dan ook werk gemaakt worden van het energiezuiniger maken van de woningen.

De gemeente Arnhem, wethouder Ronald Paping (Wonen) van GroenLinks voorop, is enthousiast over dat idee. In de statuten van de WBvA is vastgelegd dat de opbrengst van de verkoop toekomt aan de gemeente Arnhem, met als voorwaarde dat dit geld besteed wordt aan de woningen van de WBvA op de Braamberg en de Schuttersberg.
De miljoenen euro’s die verkoop met zich meebrengt, maken het verduurzamen van de woningen mogelijk.

“Het is in die tijd geweest dat voor het eerst werd voorgesteld om de woningen te verduurzamen tot energielabel A”, vertelt VVD-raadslid Menno Loos die het dossier in de gemeenteraad jarenlang op de voet volgde.

“Daar had nooit voor gekozen moeten worden. De hele renovatie van de WBvA was allang klaar geweest als er was gekozen voor energielabel B of C. De belangrijkste reden dat er nog altijd geen begin gemaakt is met de renovatie van de woningen, heeft te maken met de keuze voor energielabel A.”

Die mening wordt beaamd door vrijwel iedereen die voor en achter de schermen heeft meegewerkt aan dit artikel. Miscommunicatie tussen de verschillende partijen speelt ook een rol, net zoals onduidelijkheid in de werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden, maar het is met name de keuze voor energielabel A die voor problemen heeft gezorgd. Hoe komt het dan dat daar toch voor gekozen is?

Volgens het bestuur zou het verduurzamen van de huizen tot energielabel A voor de huurders zou leiden tot enorme voordelen.
“Energielabel A zorgt voor een besparing tot wel 50 procent op de energiekosten”, aldus het bestuur. Geen wonder dus dat bijna alle huurders instemmen met het voorstel.

“Voor de gemeente leek het gratis geld”, voegt Menno Loos daaraan toe. “De opbrengst van de verkoop moest door de gemeente toch weer teruggestopt worden in de woningen. Energielabel A leek dus niks te kosten.”

Voor de gemeente Arnhem en wethouder Paping is het dus logisch om in te stemmen met de wens van de huurders om de woningen te verduurzamen tot energielabel A.

Loos: “Maar of het haalbaar is en de woningen er echt beter van worden is de vraag. Het duurt daardoor in ieder geval lang. Het idee is onhandig ambitieus.”

Wat hierbij een rol speelt is een kleine, maar opvallende wijziging die begin 2018 is aangebracht in de statuten van de WBvA. Aanvankelijk stond in de statuten dat de gemeente Arnhem, bij verkoop van de WBvA, de opbrengst diende te besteden aan volkshuisvesting in Arnhem. In de gewijzigde statuten wordt gemeld dat de opbrengst direct ten goede moet komen aan de woningen op de Braamberg en de Schuttersberg. Het is een miniem, maar essentieel verschil.

Vereffenaars

Samen met de eis dat de huren voor een periode van tien jaar alleen met de inflatiecorrectie verhoogd zullen worden, wordt het bereiken van energielabel A als voorwaarde gesteld bij de verkoop van de WBvA in 2019.

Eind 2019 ontvangt de WBvA vijf biedingen van partijen die de 180 woningen onder deze voorwaarden willen hebben. Vastgoedinvesteerder RVG Real Estate blijkt met een bod van 28 miljoen euro de hoogste bieder te zijn en wordt eigenaar. Het geld dat toekomt aan de gemeente Arnhem, 18 miljoen euro, zal worden gebruikt voor het opknappen en verduurzamen van de woningen.

Huurder Jeroen Zwarthof: “In de afspraken met RVG is niet goed vastgelegd wat er uitgevoerd moest worden. Dat heeft twee jaar lang voor veel problemen gezorgd. Pas afgelopen maand is duidelijk geworden wat er precies gaat gebeuren.”

Door de verkoop is de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren de facto opgeheven. Twee zogeheten vereffenaars zullen namens de WBvA toezicht houden op de afspraken uit het koopcontract. De vereffenaars geven RVG een programma van eisen mee dat ervoor moet zorgen dat energielabel A gehaald gaat worden.

“En daar ging het mis”, menen veel betrokkenen. Het belangrijkste onderdeel om energielabel A te halen was om de houten vloeren in de woningen te vervangen door betonnen vloeren. Dit levert een enorme winst op met betrekking tot isolatie. Meerdere huurders waarschuwen de vereffenaars dat het plaatsen van betonnen vloeren in de woningen misschien niet mogelijk is.
Een meerderheid van de huurders stemt in met het voorstel van de vereffenaars. De waarschuwingen worden in de wind geslagen.

Monumentale status

Na jarenlang wanbeleid door het bestuur én een roerig verkoopproces, is de achterdocht en het wantrouwen tegen RVG als nieuwe eigenaar groot bij veel bewoners. Het wantrouwen neemt toe nadat het een tijd duurt voordat RVG met een plan van aanpak komt.

RVG ontmoet bij de voorbereidingen echter een onvoorzien obstakel dat roet in het eten gooit: de gemeente Arnhem. De afdeling Erfgoed van de gemeente zet, zoals een aantal bewoners al vreesde, een streep door het idee om betonnen vloeren in de woningen te leggen om de woningen te isoleren.

De afdeling Erfgoed legt uit dat alle woningen van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren zowel van buiten als van binnen Rijksmonument zijn. De houten vloeren moeten blijven en mogen niet vervangen worden. Ze zijn onderdeel van de monumentale status van de woningen en dat is wat de afdeling Erfgoed betreft niet onderhandelbaar. Ondanks weerwoord van RVG houdt Erfgoed in de maanden die volgen voet bij stuk.

Jeroen Zwarthof: “Er ontstond een patstelling. De vereffenaars hielden vast aan de betonnen vloeren. De afdeling Erfgoed hield dat tegen en RVG zat ertussen. Er is een jaar lang geprobeerd om toch die betonnen vloeren erdoor te krijgen.”

Wanneer na een jaar het besef doordringt dat de afdeling Erfgoed niet van haar standpunt af gaat wijken, komt er weer schot in de zaak. Er wordt door RVG en de vereffenaars gezocht naar een andere oplossing. Namens RVG gebeurt dat door ingenieursbureau ABT. De vereffenaars schakelen ingenieursbureau TSAVO in. Het proces verloopt daarna soepeler.

Er wordt besloten om isolerende korrels onder de houten vloeren aan te brengen. Het bereiken van energielabel A is dan nog altijd mogelijk. Er doemt echter meteen een nieuwe tegenslag op.

“Er zou in de woningen een nieuw ventilatiesysteem geplaatst worden”, vertelt Annemarie de Boer die namens RVG het proces begeleidt. “Het probleem daarmee was dat het systeem waarvoor gekozen was veel te groot was. Er was geen plek voor in de woningen. We hebben daarom gekozen voor een ander systeem, dat beter is voor de woningen.”

Net zoals de isolerende korrels onder de vloer, zorgt ook het nieuwe ventilatiesysteem voor een minder goede verduurzaming. Het halen van energielabel A wordt daardoor een complex verhaal, maar volgens ingenieursbureau ABT moet het lukken.
Annemarie de Boer: “We gaan energielabel A halen, maar we kunnen geen wandje overslaan.”

Mei 2021: nog altijd geen plan

Wat in het hele proces niet meewerkt, is dat huurders van verschillende kanten verschillende, vaak tegenstrijdige informatie krijgen. De vereffenaars, RVG en ook de huurdersbelangenvereniging vertellen de bewoners verschillende dingen.
De stemming onder de huurders wordt er niet beter op.

De stemming verbetert niet wanneer RVG in mei 2021, bijna anderhalf jaar na de verkoop, erkent dat er nog altijd geen plan ligt. Dat is niet de schuld van RVG. Het is het gevolg van het uitblijven van toestemming van de afdeling Erfgoed.

“Inmiddels is gebleken dat bijna bij iedere woning een andere situatie wordt aangetroffen”, schrijft RVG aan de bewoners. “Variërend van de originele situatie anno 1920 tot een extra plafond onder het bestaande plafond met absorberend materiaal in de spouw tussen het bestaande en het nieuw aangebrachte plafond. Daarmee ontkomen we niet aan maatwerk per situatie.”

RVG doet haar uiterste best om het vertrouwen van bewoners terug te winnen.
“Er zullen bij voorkeur geen werkzaamheden uitgevoerd worden tegen de wil van de huurder”, belooft RVG.

Na anderhalf jaar gedimdam en gedoe is inmiddels ook duidelijk dat een redelijk deel van de bewoners helemaal niet zit te wachten op een aantal van de maatregelen die RVG wil uitvoeren om de woningen te verbeteren.

Bij gebrek aan onderhoud door de WBvA zijn veel bewoners afgelopen jaren zelf maar in huis gaan klussen in hun woning. Een flink aantal woningen heeft daardoor een keuken, badkamer of WC die nog lang niet aan vervanging toe is.

RVG stelt voor om een puntensysteem in te voeren. Het vervangen van de keuken, badkamer en de WC kost 300 punten. Huurders die een bepaald onderdeel niet willen uitvoeren, besparen punten. Die punten kunnen vervolgens gebruikt worden om iets anders in huis uit te voeren. RVG stelt een waaier aan opties op waar bewoners uit kunnen kiezen.
Het plan kan rekenen op brede instemming van de huurders.

Uit gesprekken die RVG inmiddels met een groot deel van de bewoners gevoerd heeft blijkt dat veel huurders wel bijvoorbeeld hun WC en badkamer laten doen, maar hun oude keuken houden. Met de punten die zij op die manier besparen, kunnen ze andere verbeteringen in hun woning laten uitvoeren, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van nieuw hang- en sluitwerk of het vervangen van de binnendeuren.
“Het wordt maatwerk”, aldus Annemarie de Boer van RVG.

Aan de slag

Nu de plannen voor de renovatie van de woningen steeds concreter worden, wordt ook het onderlinge wantrouwen een stuk minder. Maar helemaal verdwenen is het in de tweede helft van 2021 nog steeds niet.

Zo krijgen de vereffenaars tijdens een ALV van een huurder het verwijt dat ze geld over de balk smijten en dat ze buitenproportioneel veel geld vragen voor hun werkzaamheden.
De vereffenaars verweren zich met de mededeling dat hun vergoedingen ruim onder het gangbare tarief liggen zoals die gebruikelijk zijn bij surseances of faillissementen.
Door kritische huurders wordt daarop gereageerd dat het niveau van een curator hoger ligt dan dat van een vereffenaar, waarbij ze wijzen op de praktijk van de afgelopen twee jaar.

Bij de betreffende ALV zijn slechts 28 van de 145 leden aanwezig.
Een van de huurders heeft wel een idee hoe dat komt: “Als je rekent vanaf de problemen in 2016 zijn we al vijf jaar bezig. Mensen hebben er genoeg van.”

Evengoed. Nu alle problemen om energielabel A te halen en alle problemen met de wensen van de huurders zijn opgelost, gaat het hard met de voorbereiding. In een gezamenlijke verklaring laat RVG samen met de huurdersbelangenvereniging eind november weten hoe het vervolgtraject eruit gaat zien: er komen keukentafelgesprekken om per huis te bekijken wat er moet gebeuren.

De gezamenlijke brief maakt duidelijk dat er een andere wind waait tussen de verschillende partijen.
“Er is duidelijk respect en waardering tussen RVG, de vereffenaars en de huurdersbelangenvereniging”, aldus een ingewijde die aan de zijlijn bij het project betrokken is.

De gesprekken op de Braamberg zijn inmiddels gevoerd.
Annemarie de Boer van RVG: “De overgrote meerderheid van de huurders is inmiddels akkoord met de werkzaamheden die we willen uitvoeren. Ik heb slechts van een paar mensen gehoord dat ze niet willen meewerken. Dat zijn 80-plussers. We vinden het bovendien medisch niet verantwoord om hier werkzaamheden uit te voeren. Volgende week voeren we de keukentafelgesprekken op de Schuttersberg. Ik verwacht dat ook daar vrijwel alle bewoners akkoord gaan.”

Voor het starten van de renovatie en verduurzaming is het noodzakelijk dat 70 procent van de huurders akkoord gaat. Op basis van de stemming onder de huurders lijkt dat geen problemen op te gaan leveren. Dan kan twee jaar na de verkoop eindelijk begonnen worden met het opknappen van de woningen van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren.

“We verwachten dat we in februari of maart volgend jaar aan de slag kunnen”, aldus Annemarie de Boer. “De werkzaamheden worden uitgevoerd door aannemersbedrijf Van Wijnen. Dit bedrijf heeft eerder ervaring opgedaan met gelijksoortige verbouwingen voor Volkshuisvesting in Arnhem.”

Bij de verkoop is vastgelegd dat de renovatie en verduurzaming van de woningen uiterlijk in maart 2023 moet zijn afgerond. Omdat er pas na twee jaar begonnen wordt met de opknapbeurt dringt de tijd. Maar volgens Annemarie de Boer is dat geen probleem.
“We gaan ervan uit dat we op tijd klaar zijn.”

Twee jaar na de verkoop en vijf jaar nadat de problemen bij de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren in alle hevigheid losbarstten lijkt het dan toch nog allemaal goed te komen.

Annemarie de Boer: “We gaan mooie dingen doen. De wijken worden in ere hersteld, alle huizen worden opgeknapt, ze worden energiezuiniger en dat gebeurt allemaal zonder dat de bewoners meer huur hoeven te betalen. Wie wil dat nou niet?”

Dit artikel maakt onderdeel uit van een serie artikelen over de wooncrisis in Arnhem. Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt dankzij een ondersteuning van Mediafonds Arnhem. Het Mediafonds Arnhem is een onafhankelijk ondersteuningsfonds voor bijzondere journalistieke producties over Arnhem.

Eerder artikel in deze serie:
Wooncrisis in Arnhem: dit zijn de belangrijkste oorzaken.
Longread: de roerige verkoop van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren

Vorige artikel

Arnhem start proef om kostendelersnorm tegen te gaan

Volgende artikel

Volgende tegenstander Vitesse in Conference League: Rapid Wien

Tip: