ARNHEM – De gemeente Arnhem heeft in de eerste helft van 2026 vergunningen afgegeven voor 1.118 nieuwbouwwoningen. Volgens het stadsbestuur komt de woningbouwmachine daarmee op stoom. Voordat al die woningen daadwerkelijk kunnen worden gebouwd, moeten echter nog verschillende hindernissen worden genomen. Netcongestie, stikstofregels, gestegen bouwkosten en een tekort aan personeel zorgen nu al voor vertraging bij Arnhemse woningbouwprojecten.
De hoge vergunningenproductie biedt volgens de gemeente perspectief na enkele jaren waarin relatief weinig woningen werden opgeleverd. In 2025 groeide de Arnhemse woningvoorraad netto met slechts 351 woningen. Het college verwacht dat het aantal opleveringen pas na 2027 weer richting het gewenste niveau uit de regionale woonafspraken beweegt.
Een verleende vergunning betekent bovendien niet automatisch dat de bouw direct begint. Ontwikkelaars moeten onder meer de financiering rondkrijgen, voldoende woningen verkopen en zeker weten dat het project op het elektriciteitsnet kan worden aangesloten. Ook bezwaarprocedures, aangepaste plannen of nieuwe regelgeving kunnen een project verder naar achteren schuiven.
Vol elektriciteitsnet
Een van de groeiende problemen is de beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet. De vraag naar stroom neemt toe door onder meer nieuwe woningen, bedrijven, laadpunten en het verduurzamen van bestaande gebouwen. Het netwerk kan die groei niet overal bijhouden. Arnhem heeft de harde woningbouwplannen waar mogelijk bij netbeheerder Liander aangemeld om tijdig capaciteit voor een aansluiting veilig te stellen. Dit jaar wil de gemeente ook voor de zachte plannen berekenen hoeveel elektriciteit nodig is en dat vergelijken met de beschikbare ruimte op het net. Die informatie gaat mede bepalen welke projecten voorrang krijgen. De gemeenteraad wordt daar naar verwachting in het najaar verder over geïnformeerd. De gevolgen van netcongestie verschillen per project. Woningen kunnen soms wel worden gebouwd, terwijl een aansluiting voor gezamenlijke voorzieningen, winkels of andere functies in hetzelfde gebied nog niet beschikbaar is. Ook kan een project worden aangepast om het stroomgebruik te beperken.
Stikstof vertraagt projecten in Arnhem-Noord
Vooral in Arnhem-Noord speelt stikstof een belangrijke rol. De nabijheid van het beschermde natuurgebied de Veluwe betekent dat bij bouwprojecten moet worden onderzocht hoeveel stikstof tijdens de bouw en het latere gebruik neerslaat in de natuur. Volgens de gemeente heeft de stikstofproblematiek de Arnhemse woningbouw al vertraagd. De ontwikkelingen bij de voormalige Koepelgevangenis en aan de Heijenoordseweg worden daarbij als concrete voorbeelden genoemd. Extra onzekerheid ontstond door een voorbereidingsbesluit van de provincie Gelderland over nieuwe activiteiten die stikstofuitstoot veroorzaken. Dat besluit blijft volgens de gemeentelijke raadsbrief tot oktober 2026 van invloed op vergunningverlening en planning. Arnhem vroeg de provincie om woningbouw van het besluit uit te zonderen, maar kreeg daarvoor geen algemene vrijstelling. De gemeente onderzoekt nu samen met de provincie hoe de uitstoot tijdens de gebruiksfase van projecten kan worden beperkt. Ook neemt Arnhem deel aan de bredere Aanpak Veluwe, die de stikstofuitstoot rond het natuurgebied moet terugdringen.
Bouwkosten hoger dan opbrengsten
Niet alleen regelgeving vormt een probleem. Binnenstedelijk bouwen is vaak duur, bijvoorbeeld doordat bestaande bebouwing moet worden gesloopt, grond moet worden gesaneerd of ingewikkelde infrastructuur nodig is. Bij sommige projecten zijn de totale kosten hoger dan de verwachte opbrengsten. De gemeente spreekt dan van een onrendabele top. Arnhem probeert zulke tekorten op te vangen met subsidies van het Rijk en de provincie. Dat is volgens het college ook nodig bij sociale woningbouw, omdat de bouw- en exploitatiekosten daar hoger kunnen liggen dan wat met de huur wordt terugverdiend. Gestegen bouwkosten hebben inmiddels gevolgen voor concrete projecten. De planning van Cobercokwartier fase 3 is hierdoor naar achteren geschoven. Ook bij de eerste fase van Het Zijdekwartier worden hogere bouwkosten als reden voor vertraging genoemd. Hogere rente en duurdere materialen kunnen daarnaast de financiële haalbaarheid van koopprojecten beïnvloeden. Een ontwikkelaar kan dan besluiten woningen duurder aan te bieden, het bouwplan aan te passen of de start van de bouw uit te stellen.
Bezwaar en langdurige planvorming
Ook procedures kunnen jaren aan een woningbouwproject toevoegen. Bij Coehoorn Noordoost is de planning van een deel van het project gewijzigd vanwege bezwaren tegen de omgevingsvergunning. Aan de Veerpolderstraat duurt het afsluiten van overeenkomsten en het afronden van de planvorming langer dan eerder verwacht. Bij verschillende velden in Schuytgraaf is de planning eveneens opnieuw bijgesteld. Zelfs bij een zogenoemd hard plan staat de opleverdatum niet volledig vast. Een hard plan heeft een vastgesteld of onherroepelijk ruimtelijk kader, maar een ontwikkelaar kan het bouwplan nog heroverwegen. Ook verkoopresultaten, financiering of veranderde marktomstandigheden kunnen de uitvoering beïnvloeden.
Krapte op de arbeidsmarkt
De gemeente en de bouwsector kampen daarnaast met een tekort aan personeel. Arnhem heeft naar eigen zeggen extra capaciteit aangetrokken, maar moet medewerkers en deskundigen gericht inzetten op projecten die de grootste kans hebben om daadwerkelijk te worden gerealiseerd. Om projecten sneller vooruit te helpen, overlegt de gemeente regelmatig met corporaties en ontwikkelaars. Tijdens zogenoemde doorbraaksessies worden vastgelopen projecten besproken en wordt gekeken welke partij een belemmering kan wegnemen. Arnhem zet ook in op gestandaardiseerde bouwconcepten. Wanneer dezelfde woningtypen en bouwmethoden vaker worden gebruikt, kunnen ontwerp- en vergunningprocedures mogelijk sneller en goedkoper verlopen.
Veel plannen liggen nog ver in de toekomst
Arnhem heeft plannen voor ongeveer 17.800 woningen in beeld. Daarvan behoren circa 4.500 woningen tot harde plannen. Het grootste deel, ongeveer 13.000 woningen, zit nog in de zachte planvoorraad en bevindt zich dus eerder in het voorbereidingsproces. De gemeente houdt er rekening mee dat woningbouwplannen kunnen vertragen of volledig uitvallen. Daarom staan er meer woningen op papier dan uiteindelijk nodig zijn om de afgesproken bouwdoelen te halen. De vergunningen die in 2026 zijn afgegeven vormen daarmee een belangrijke stap, maar bieden nog geen zekerheid over het moment waarop bewoners de sleutel krijgen. De komende jaren moet blijken hoeveel plannen de stap van papier naar bouwplaats daadwerkelijk weten te maken.
Dit is het tweede deel van een drieluik over de Arnhemse woningmarkt. In het derde deel kijken we naar de verkoop van nieuwbouwwoningen en de vraag of het huidige koopaanbod aansluit bij wat woningzoekenden kunnen betalen.
[…] is het eerste deel van een drieluik over de Arnhemse woningmarkt. In het tweede deel kijken we naar netcongestie, stikstof en andere belemmeringen die ervoor zorgen dat […]