ARNHEM – Een aantal gemeenten hebben ter bescherming van de lokale woningmarkt een opkoopregeling ingevoerd. Dat is sinds 1 januari 2022 mogelijk geworden door een wijziging van de Huisvestingswet 2014.
Die wetswijziging maakt het mogelijk om de aankoop van woningen voor beleggers onaantrekkelijk te maken door middel van een zogenaamde ‘opkoopbescherming’. Daardoor wordt het verplicht dat een koper een woning zelf moet gaan bewonen als de woning een WOZ-waarde heeft tot € 325.000.
Althans, die grens lijkt ter discussie te staan en wordt als te laag ervaren. Wethouder Paping blijft aan die grens vasthouden omdat de wet die grens voorschrijft. Heeft hij daarin gelijk of kan de bescherming verder worden uitgebreid en hoe werkt de opkoopregeling?
(Harry Gerritsen)
De invoering van de opkoopbescherming, waar de gemeenteraad deze maand over vergadert, zal gaan gelden voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met €325.000. Ter vergelijking zullen de grenzen in Nijmegen tot € 350.000, Rotterdam en Den Haag tot € 355.000 en Amsterdam tot en met € 512.000 gaan bedragen. Het gaat daarbij om de WOZ-waarde en niet de verkoopprijs.
De opkoopbescherming zal gaan gelden in wijken waar kan worden aangetoond dat het opkopen van woningen leidt tot zoveel schaarste dat starters nauwelijks kans maken op een woning. Of als de leefbaarheid van de wijk erdoor onder druk komt te staan, aldus de gemeente.
Als het voorstel door de gemeenteraad onverkort wordt aangenomen, zal de bescherming gaan gelden voor de wijken Arnhemse Broek, Centrum, De Laar, Elderveld, Elden, Geitenkamp, Heijenoord/Lombok, Klarendal, Malburgen-Oost(Noord), Malburgen-Oost (Zuid), Malburgen-West, Monnikenhuizen, Presikhaaf-Oost, Presikhaaf-West, Rijkerswoerd, Schuytgraaf, Spijkerkwartier, St. Marten / Sonsbeek-Zuid, Velperweg e.o. en Vredenburg / Kronenburg.
Omdat een aantal wijken al een dure woningvoorraad en een zeer goede leefbaarheidssituatie hebben, gaat de opkoopbescherming niet gelden in de wijken Alteveer-Cranevelt, Burgermeesterwijk / Hoogkamp, Klingelbeek e.o. en Schaarsbergen.
Inspraak op het voorstel
Tot en met 28 december 2021 kon er op het voorstel voor de invoering van de opkoopbescherming zienswijzen worden ingediend.
De gemeente heeft zienswijzen ontvangen van de Stichting Bewoners Spijkerkwartier, het Bewonersoverleg St Marten en Sonsbeekkwartier en de Arnhemse verhuurdersvereniging (AVV). Die laatste vereniging pleit in haar reactie voor een overgangstermijn, terwijl vanuit de bewoners van het Spijkerkwartier wordt gepleit voor een verhoging van de grens naar € 600.000.
Wethouder Paping houdt echter vast aan de voorgestelde grens van € 325.000 omdat dat de bovengrens is van het middeldure segment aan koopwoningen. Hij wil niet het risico lopen dat een rechter de gemeente terugfluit als er een hogere grens zou worden gehanteerd.
Als gevolg van die houding worden de ingediende zienswijzen, tenzij de gemeenteraad er anders over denkt, ook afgewezen. In het raadsvoorstel wordt ook verwezen naar de regels voor ‘verkamering’ en woningsplitsing:
“We merken hierbij op dat we in Arnhem al een verbod en regels voor verkameringen en woningsplitsingen kennen, die wel gelden voor woningen in alle prijsklassen. Het Spijkerkwartier kent het strengste verkameringsregime in de stad.”
Daar zou de gemeente, gelet op eerdere uitspraken van rechters, wel eens gelijk in kunnen hebben. Met de gemeentelijke huisvestingsverordening, die gebaseerd wordt op de gewijzigde Huisvestingswet, kan natuurlijk niet worden afgeweken van de wet. En de regels voor verkamering en woningsplitsing zijn daarop een aanvulling.
De enige juridisch waterdichte mogelijkheid om meer woningen binnen de beschermingsregeling te laten vallen is een verlaging van de WOZ-waarde. Dat zal de gemeente zeer waarschijnlijk niet doen omdat de begroting dan niet meer sluitend zal zijn door verminderde belastingopbrengsten.
Hoe werkt de opkoopbescherming?
Bij de aankoop van een woning met een WOZ-waarde tot € 325.000 mag deze gedurende een periode van vier jaar (landelijk geldt een periode van vijf jaar) niet worden verhuurd. Dat staat overigens niet gelijk aan een ‘zelfbewoningsplicht’ want er gelden ook uitzonderingen waarvoor een vergunning kan worden verleend, namelijk bij:
1. verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie
2. verhuur voor maximaal 1 jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen wonen
3. verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel.
Door de beperking van de verhuurmogelijkheden is een woningaankoop veel minder aantrekkelijk voor beleggers. Verder hebben starters dan meer kans om een relatief goedkope woning te kopen en wordt de leefbaarheid van een wijk beschermd.
Datum van ingang van de regeling is nog niet precies bekend en deze zal afhangen van instemming van de gemeenteraad met het voorstel. Daarna zal de regeling, overigens zonder overgangstermijn, snel in werking kunnen treden, nadat deze is gepubliceerd. Koopwoningen waarvan de leveringsakte bij het Kadaster na de ingangsdatum worden ingeschreven vallen dan onder de regeling.
Volgens de cijfers in het raadsvoorstel gaat het om 70% (in potentie 23.100) van de ongeveer 33.000 koopwoningen, die dus een WOZ-waarde tot € 325.000 hebben. Op het moment dat dit blog werd geschreven stonden er op de makelaarssite Funda 156 koopwoningen in de verkoop met een vraagprijs tot € 325.000. Omdat de WOZ-waarde veelal lager is dan zo’n vraagprijs zullen er ongetwijfeld meer van die woningen onder de opkoopbescherming vallen.
Lees hier het raadsvoorstel met betrekking tot de opkoopbescherming. De VVD-fractie heeft in dit kader een motie ingebracht waar in staat dat de opkoopbescherming een zwaar middel is en dat, indien het voorstel wordt aangenomen, met een nog hogere prioriteit gestuurd dient te worden op het toevoeging van (koop)woningen. Daarbij zou dan zorg moeten worden gedragen dat over alle nieuwbouwprojecten heen tenminste 50% koopwoningen wordt toegevoegd.
Ook het tegengaan van schaarste en een groter percentage aan koopwoningen binnen nieuwbouwprojecten zullen bijdragen aan grotere kansen voor starters om een woning te kunnen verwerven en, naast het verbod op verkamering en woningsplitsing, de leefbaarheid van wijken bevorderen. Afwachten wat de gemeenteraad gaat besluiten.
