ARNHEM – De woningnood was na de Tweede Wereldoorlog nog nooit zo groot. Bouwen, bouwen, bouwen lijkt het adagium te zijn. Maar volgens veel experts is dat niet de enige oplossing.
“Je kan nog eens een miljoen huizen bijbouwen, maar ook dan is er woningnood.”
(Door: Patrick Arink)
Nederland zit midden in een wooncrisis. De vraag naar woningen is in alle segmenten levensgroot. Toch waren er nog nooit zoveel huizen in Nederland als nu. De cijfers spreken boekdelen.
In 1962 stonden er in ons land 3 miljoen huizen, voor 12 miljoen inwoners. Zestig jaar later telt Nederland 8 miljoen woningen, voor 17 miljoen inwoners. Het aantal inwoners steeg in zestig jaar tijd met 50 procent. Het aantal woningen steeg in dezelfde periode met 150 procent.
“En toch is de woningnood nog nooit zo erg geweest”, aldus economisch journalist Peter de Waard. “We versnellen de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar. Je kan nog eens 1 miljoen huizen bijbouwen. En daarna hebben we precies hetzelfde probleem.”
Alleen bouwen is volgens de meeste experts daarom niet de gedroomde oplossing. Beter gebruik maken van bestaande woningen én het belasten van huurinkomsten en verkoopwinsten spelen een evengrote rol.
Hans de Geus schreef het boek ‘Hoe word ik huisjesmelker’. Volgens De Geus zijn beleggers die huizen opkopen om te verhuren het grootste probleem.
“Als je simpel denkt, zie je dertig mensen in de rij staan voor één huis en zeg je: er zijn te weinig huizen. De boodschap wordt dan ‘bouwen, bouwen, bouwen’.”
“Als zzp’er kocht ik een appartement voor de verhuur om zo mijn pensioen veilig te stellen. Mij is duidelijk geworden hoe scheef de verhoudingen zijn. Ik betaal nauwelijks belasting over de huurinkomsten, terwijl huurders een steeds groter deel van hun inkomen aan wonen moeten besteden. Je wordt als huizenbezitter rijker met nietsdoen dan met werken. Geld vlucht van de reële economie naar het vastgoed, waardoor prijs en kwaliteit uit verhouding raken.”
Belast huurinkomen als winst
Veel gemeenten, waaronder de gemeente Arnhem, proberen beleggers een halt toe te roepen met opkoopbescherming. Op dit moment ligt er een voorstel bij de gemeenteraad dat ervoor moet zorgen dat in vrijwel alle wijken in Arnhem een opkoopbescherming geldt.
Die opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat bij alle huizen met een WOZ-waarde onder de 325.000 euro een zelfbewoningsplicht geldt. Dat betekent dat 70 procent van alle woningen in Arnhem niet meer verhuurd kan worden door beleggers. Dit moet de kans voor met name starters om een woning te kopen vergroten.
Experts zien opkoopbescherming als een goede stap, maar wijzen op een effectievere maatregel. Volgens hen zet het meer zoden aan de dijk wanneer huurinkomen belast wordt als winst.
Beleggen in vastgoed nam afgelopen jaren een vlucht. In Arnhem werd een kwart van alle koopwoningen die werd aangeboden opgekocht door beleggers. Dat is niet vreemd, mant beleggen in vastgoed kent een zeer lucratief verdienmodel. Inkomsten uit huur hoeven niet te worden opgegeven bij de Belastingdienst.
de woningmarkt werkt daardoor als een spelletje Monopoly: wie al geld heeft, profiteert. Wie het niet heeft, betaalt. Beleggers worden slapend rijk. Wanneer huurinkomen belast wordt als winst, wordt het voor beleggers veel minder aantrekkelijk om woningen op te kopen en te verhuren.
Econoom Nic Vrieselaar voegt daar nog iets aan toe. Volgens hem is de hoeveelheid geld in de woonmarkt ook onderdeel van het probleem.
“De oplossing zit hem in het minder geld op de markt brengen. Bijvoorbeeld door strengere eisen te stellen aan beleggers, of de hypotheekrente verder af te bouwen, misschien wel helemaal, omdat we zien dat dat zorgt voor meer geld op de markt en dus meer vraag.”
Transformatie: Arnhem loopt voorop
Belasten van huurinkomsten en het stellen van eisen aan beleggers is op lange termijn een oplossing om de woningmarkt tot bedaren te brengen, maar op korte termijn biedt het weinig soelaas. Het transformeren van winkelpanden en kantoren tot woonruimte is wel effectief om snel te zorgen voor meer woonruimte, blijkt uit de cijfers.
Afgelopen jaar werden in heel Nederland ruim 10.000 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad door bestaande gebouwen te transformeren. Dat is met name goed nieuws voor jongeren.
In de omgebouwde woningen wonen vooral eenpersoonshuishoudens en stellen zonder thuiswonende kinderen. De helft van de bewoners bestaat uit jongeren tot 27 jaar, blijkt uit cijfers van het CBS.
Arnhem geldt al jaren als een van de koplopers waar het gaat om het realiseren van woonruimte in bestaande kantoren. De lijst met panden die werden omgebouwd tot woningen is eindeloos lang.
Het oude arbeidsbureau aan het Eusebiusplein, de Grote Broer aan de Broerenstraat, verschillende kantoorpanden aan de Jansbuitensingel, de kantoren van de SNS en ABN-AMRO aan het Gele Rijdersplein, het voormalige Luzaccollege, de Helixtoren in Presikhaaf: het is slechts een greep uit het totaal.
De grootste transformatie in Arnhem werd afgelopen jaar gerealiseerd met het opleveren van High Park. Het voormalige girokantoor aan de Velperweg, 45.000 vierkante meter groot, werd van betonnen kantoorkolos uit de jaren zeventig omgetoverd tot hedendaags appartementencomplex met 289 woningen.
Gemiddeld zorgt transformatie voor 11 procent van de nieuwe woningen. In Arnhem was dit afgelopen jaar ruim 25 procent van het totaal. Ook voor komende jaren worden nog een aantal grote panden omgebouwd tot woningen, zoals bijvoorbeeld de Koepelgevangenis en oude kantoren op het Akzoterrein.
Woningen splitsen, maar niet in Arnhem
Naast transformatie kan ook het splitsen van woningen tot meerdere appartementen een mogelijkheid zijn om de bestaande woonvoorraad beter te benutten.
Gerard van Bortel, universitair docent woningbeheer in NRC: “Nederlanders wonen vrij ruim. Elke Nederlander heeft ongeveer 65 vierkante meter per persoon. Die vierkante meters zijn slecht benut. Veel mensen wonen met z’n tweeën in een ruime eengezinswoning. Dus je moet bijbouwen en daardoor de doorstroming stimuleren. Ook kun je de vierkante meters slimmer gebruiken, bijvoorbeeld door verhuur door hospita’s. Je kunt woningen splitsen.”
In een aantal gemeenten in Nederland wordt het splitsen van woningen actief gestimuleerd, zoals bijvoorbeeld in Son en Breugel. Grote eengezinswoningen waar ouderen wonen, worden hier gesplitst. De bovenetages worden vervolgens toegekend aan starters.
“Zo worden woningen beter gebruikt en woonruimte toegevoegd, maken bewoners ‘dood’ kapitaal vrij en krijgen woningzoekenden een kans”, aldus het rapport ‘Beter benutten bestaande woningbouw‘.
Maar in Arnhem is woningsplitsing geen optie. De gemeente heeft het in 2019 min of meer verboden. In wijken zoals het Spijkerkwartier zijn veel ruime herenhuizen in het verleden gesplitst in meerdere appartementen. Dat heeft geleid tot woonoverlast, geluidsoverlast en verkeersdruk.
Mede door de protesten van bewoners van het Spijkerkwartier, zijn de regels om woningen te splitsen in Arnhem aangescherpt. Wie nu nog een woning wil splitsen, moet voldoen aan strenge regels. Economisch journalist Peter de Waard snapt daar niets van.
“Ik vind het juist heel goed als huizen worden gesplitst. Als je een heel groot huis hebt en je kan er drie appartementen van maken: waarom niet, als mensen dat willen? Heel veel mensen willen graag een appartement.”
Maar woonwethouder Ronald Paping kijkt daar anders tegenaan.
“We kijken vooral naar de kwaliteit van de woning en de leefbaarheid van de wijk. Wie een woning wil splitsen, heeft daar een vergunning voor nodig.”
En die vergunning wordt vaker wel dan niet geweigerd.
—
Dit artikel maakt onderdeel uit van een serie artikelen over de wooncrisis in Arnhem. Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt dankzij een ondersteuning van Mediafonds Arnhem. Het Mediafonds Arnhem is een onafhankelijk ondersteuningsfonds voor bijzondere journalistieke producties over Arnhem.
Eerder artikelen in deze serie:
– Wooncrisis in Arnhem: dit zijn de belangrijkste oorzaken.
– Longread: de roerige verkoop van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren
– Longread: Nog altijd geen energielabel A voor huizen woningbouwvereniging voor ambtenaren
– Verkoop sociale huurwoningen ging op aan verhuurderheffing
– Woonwethouder Ronald Paping: “Alleen bouwen is niet de oplossing”
