ARNHEM – Woningcorporatie Vivare verkocht in 2016 meer dan 600 huurwoningen aan de Amerikaanse miljardair George Soros. Vivare ontving ongeveer 44 miljoen euro voor de woningen. Nieuwe sociale huurwoningen werden van dat geld niet gebouwd. Het hele bedrag ging op aan het betalen van de verhuurderheffing.
(Door: Patrick Arink)
Met een bezit van in totaal 24.000 huurwoningen, waarvan 8.141 in de gemeente Arnhem, is Vivare een grote wooncorporatie in de regio. Hoewel de vraag naar betaalbare huurwoningen levensgroot is, worden er op dit moment slechts mondjesmaat nieuwe woningen bij gebouwd.
Vorig jaar kwamen er honderd nieuwe woningen bij in de portefeuille van Vivare. 87 nieuwe woningen werden gerealiseerd op Eilandje Urk. Op de Rosendaalseweg werden 13 woningen gebouwd.
Daar staat tegenover dat Vivare vijf jaar geleden 610 woningen verkocht. Volgens Vivare pasten de woningen niet meer in het bezit van de corporatie. Vivare wil tot 2030 een derde van haar woningvoorraad renoveren of verbeteren. Woningen waarbij dit niet mogelijk is, werden in 2014 in de verkoop gezet.
Tussen deze woningen zaten een aantal herenhuizen en villa’s, maar het grootste deel van de woningen die verkocht werden bestond uit sociale huurwoningen, waaronder 216 woningen op de Geitenkamp.
Instemming van Elfrink
De woningen werden met instemming van toenmalig woon-wethouder Gerrie Elfrink (SP) aangekocht door miljardair George Soros. Soros verkocht de woningen vervolgens binnen een paar jaar door en maakte maar liefst 83 miljoen euro winst.
“Er wordt niets daadwerkelijk gedaan om beleggers uit onze huizen te weren. Een gemeente moet zich blijven verzetten tegen beleggers die woningen opkopen.” Dat schreef diezelfde Gerrie Elfrink afgelopen jaar in een opinie-artikel op de website van JOOP. Het is een mening die niet in lijn is met het beleid van wethouder Elfrink een paar jaar eerder.
Voor SP-wethouder Elfrink was vooral van belang dat de totale voorraad aan sociale huurwoningen in Arnhem niet onder de 22.000 woningen zou zakken, en daar was geen sprake van. Bovendien beloofde Soros een goede huisbaas te zijn en de geldende contracten te respecteren. Elfrink adviseerde daarom positief over de verkoop, zelfs nog voor het college van B&W daarover besloten had.
George Soros was op dat moment al in het bezit van ongeveer 200 huurwoningen in Arnhem. Een paar maanden voor de aankoop van de Vivare-woningen had Soros van een particuliere investeerder al 200 woningen in de Arnhemse wijk Vredenburg aangekocht.
Volgens de gemeente Arnhem en Vivare hoefden huurders niet bang te zijn voor drastische huurverhogingen.
“De huurovereenkomsten met de bewoners blijven ongewijzigd”, aldus Vivare.
Het liep toch anders. De huren voor de bewoners zijn sinds de verkoop in 2016 enorm gestegen. Veel bewoners worstelen om hun huur te kunnen betalen. Door de huurverhogingen zijn meerdere bewoners al gedwongen om te verhuizen.
Hadden de woningen überhaupt wel verkocht moeten worden, vroegen veel mensen zich naderhand af.
Verhuurderheffing
Volgens Vivare was er geen andere mogelijkheid. De woningen die Vivare in 2014 in de verkoop deed, werden eerst aangeboden aan andere woningcorporaties. Die waren echter niet in staat om de woningen te kopen.
Grote boosdoener is de verhuurderheffing. Deze belasting op sociale huurwoningen legt een zware last op de boekhouding van alle woningcorporaties in Nederland. Vivare betaalde sinds de invoering in 2013 in totaal al 136 miljoen euro aan verhuurderheffing: 17 miljoen euro per jaar. De opbrengst van de verkoop van woningen aan George Soros verdween in zijn geheel in de staatskas.
De laatste minister van Wonen, Stef Blok (VVD), voerde de verhuurderheffing in tijdens de economische crisis om de staatskas te spekken. De regering had dringend geld nodig nadat meerdere banken uit de problemen waren geholpen.
Na meerdere schandalen over speculaties op de woningmarkt en te hoge salarissen voor directieleden, hadden corporaties bovendien een slechte naam. De heersende opinie was dat de woningcorporaties wel wat geld konden missen. Wat meespeelde was dat het Centraal Planbureau (CPB) ervan uitging dat de verhuurderheffing zou leiden tot meer woningbouw.
Voorstanders van de verhuurderheffing, de VVD voorop, wilden bovendien dat het corporatiebezit verkleind zou worden. Huisvesting moest meer aan de markt overgelaten worden. Door het invoeren van de verhuurderheffing werd dat gestimuleerd.
Het invoeren van de verhuurderheffing leidde er inderdaad toe dat veel woningcorporaties in Nederland een deel van hun woningen afstootte. Maar de verwachting dat de verhuurderheffing zou leiden tot meer woningbouw, bleek een utopie.
30 miljard tekort
“Woningcorporaties komen tot 2035 zo’n 30 miljard euro tekort om voldoende huizen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen”, concludeerde Aedes afgelopen jaar. Aedes is de vereniging voor woningcorporaties in Nederland.
“Genoeg betaalbare woningen bijbouwen: het lukt nu al niet meer”, aldus Aedes-voorzitter Tonny van de Ven. “En de situatie wordt nijpender. Er komen snel steeds meer corporaties in problemen. We vinden in Nederland dat iedereen in een goed en betaalbaar huis moet kunnen wonen. Maar dat lukt niet meer. Onze unieke sociale huursector wordt langzaam maar zeker afgebroken.”
Bij veel woningcorporaties in Nederland is de financiële nood nu al zo hoog, dat geld voor onderhoud vaak ontbreekt. Ruim een derde van de huurders van woningcorporaties zegt met achterstallig onderhoud te kampen.
De alarmerende woorden van Aedes worden onderstreept door een rapport van bureau Compaenen, dat vorig jaar in opdracht van de Woonbond en de VNG de effecten van de verhuurderheffing evalueerde.
“De druk op de sociale huurmarkt neemt toe. De inschrijftijd en wachttijd om een woning te vinden stijgt. Tegelijk neemt het aantal nieuwbouwwoningen in de corporatiessector drastisch af, wat zorgt voor een verdere druk op de woningmarkt.”
Compaenen berekende ook wat woningcorporaties met het geld hadden kunnen doen dat zij in tien jaar tijd kwijt zijn aan de verhuurderheffing.
“Corporaties hadden ten opzichte van de huidige investeringsruimte twee keer zoveel
nieuwbouwwoningen kunnen realiseren. Dat wil zeggen dat corporaties ongeveer 93.500 extra woningen hadden kunnen bouwen.”
Woningcorporaties hadden er volgens Compaenen ook voor kunnen kiezen om hun huurders een lagere huur te kunnen aanbieden.
“Huurders hadden gemiddeld 70 euro minder huur betaald. Dit komt neer op een gemiddelde besparing van 840 euro per huishouden per jaar.”
Het invoeren van de verhuurderheffing had juist een tegenovergesteld effect op de huurprijzen. In de eerste jaren na invoering betaalden huurders gemiddeld zo’n 5 procent meer huur. Dat werd slechts gedeeltelijk gecompenseerd door een hogere huurtoeslag.
Verhuurderheffing afgeschaft
Dat de verhuurderheffing weliswaar een lucratieve financiële melkkoe is, maar daarnaast vooral desastreuze effecten heeft voor de woningmarkt is ook doorgedrongen tot het kabinet. In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet is daarom afgesproken dat de verhuurderheffing in 2023 wordt afgeschaft.
Overigens was bij de invoering in 2013 al afgesproken dat de verhuurderheffing een tijdelijke maatregel was, maar dat was na een paar jaar al vergeten.
Met het afschaffen van de verhuurderheffing is er extra investeringsruimte voor de bouw van betaalbare huurwoningen. Bovendien wordt een deel van het geld gereserveerd voor renovatie en verduurzaming.
Daarnaast komt er voor het eerst sinds het kabinet Rutte II weer een minister van Volkshuisvesting. In 2010 werd het ministerie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) opgeheven en zijn de taken ondergebracht bij andere ministeries.
Dit alles moet ertoe leiden dat de woningbouw in Nederland, met name in het onderste segment, weer op gang komt. De bedoeling is dat er tussen de 75.000 en 100.000 nieuwe woningen per jaar worden bij gebouwd. Het streven is dat ten minste twee derde van deze woningen betaalbare koop- en huurwoningen betreft.
Ook in Arnhem komen er de komende jaren flink wat extra nieuwe huizen bij. In de prestatieafspraken die de gemeente vorige week samen met de drie woningcorporaties in Arnhem ondertekende, blijkt dat Portaal, Vivare en Volkshuisvesting flink aan de slag gaan.
Afgesproken is dat de corporaties tot 2030 in totaal 1.700 nieuwe sociale huurwoningen in Arnhem realiseren. Dat is een toename van bijna acht procent op de huidige hoeveelheid sociale huurwoningen in de stad. De verwachting is dat dit aantal komende jaren nog verder naar boven wordt bijgesteld door de afschaffing van de verhuurderheffing.
—
Dit artikel maakt onderdeel uit van een serie artikelen over de wooncrisis in Arnhem. Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt dankzij een ondersteuning van Mediafonds Arnhem. Het Mediafonds Arnhem is een onafhankelijk ondersteuningsfonds voor bijzondere journalistieke producties over Arnhem.
Eerder artikelen in deze serie:
– Wooncrisis in Arnhem: dit zijn de belangrijkste oorzaken.
– Longread: de roerige verkoop van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren
– Longread: Nog altijd geen energielabel A voor huizen woningbouwvereniging voor ambtenaren
