ARNHEM – Jarenlange wachttijden voor een huurwoning. Torenhoge koopprijzen voor een koopwoning. De woningmarkt is overspannen en het lijkt er niet op dat het probleem op korte termijn wordt opgelost.
In een serie artikelen belicht de Arnhemsche Courant komende tijd verschillende aspecten van de woningnood in Arnhem. Vandaag deel 1: dit zijn de belangrijkste oorzaken van de wooncrisis.
“Te koop aangeboden in het populaire Spijkerkwartier: karakteristieke jaren 30 bovenwoning van 106 vierkante meter met drie slaapkamers. Vraagprijs: 342.000 euro.”
Zomaar een advertentie op Funda. Diezelfde bovenwoning werd zeven jaar geleden ook te koop aangeboden. Toen werd deze woning verkocht voor 168.000 euro: minder dan de helft van de huidige waarde.
De gigantische prijsstijging staat niet op zichzelf. Het is een van de gevolgen van de huidige wooncrisis. Er zijn meerdere oorzaken aan te wijzen hoe het zo gekomen is.
Te weinig nieuwe woningen
Er zijn de afgelopen jaren in heel Nederland veel te weinig nieuwe woningen gebouwd, zowel huur- als koopwoningen. Dat wordt op zijn beurt weer veroorzaakt door onder andere de economische crisis uit 2008. De kredietcrisis leidde ertoe dat de woningmarkt in 2011 knarsend tot stilstand kwam.
De huizenprijzen kelderen. Daardoor is het rond 2011 financieel onaantrekkelijk om nieuwe huizen te bouwen.
In Arnhem is dat bijvoorbeeld te zien in nieuwbouwwijk Schuytgraaf. Veel geplande woningbouwprojecten in de nieuwe wijk worden op de lange baan geschoven. Toenmalig wethouder Margreet van Gastel stelt voor om op de onbebouwde grond dan maar moestuintjes aan te leggen.
Als gevolg van de vastgelopen woningmarkt, besluiten ongeveer 5.000 bouwbedrijven in Nederland om ermee te stoppen. Als de woningbehoefte een aantal jaren later weer toeneemt, worden die bouwbedrijven hard gemist. Er zijn opeens te weinig bouwbedrijven, waardoor de prijs oploopt en bouwprojecten bovendien langer duren.
De stikstofcrisis zorgt bovendien dat veel bouwprojecten zijn uitgesteld. Ook daardoor zijn er de afgelopen twee jaar minder woningen bijgebouwd.
Verhuurdersheffing
En dan is er nog de verhuurdersheffing. De problemen op de markt voor sociale huurwoningen rijzen de pan uit wanneer het kabinet een aantal jaren geleden besluit tot het invoeren van de verhuurdersheffing. Woningcorporaties worden verplicht een deel van hun opbrengsten af te staan aan de staat.
Het idee is dat met de verhuurdersheffing het begrotingstekort opgevuld wordt. Dat spekt de schatkist jaarlijks met 1,7 miljard euro. Volkshuisvesting, de grootste woningcorporatie in Arnhem, betaalt ieder jaar ruim 8 miljoen euro aan verhuurdersheffing.
De gedachte van de regering is dat de corporaties voldoende financiële reserves hebben en dat de gevolgen voor het bouwen van nieuwe betaalbare woningen minimaal zijn. Dat blijkt niet het geval.
Sinds de invoering van de verhuurdersheffing is de bouw van nieuwe corporatiewoningen gehalveerd. In Arnhem komt de bouw van nieuwe huurwoningen in 2014 zelfs een tijdje helemaal stil te liggen.
De gemeenteraad besluit om de rioolheffing over te hevelen van gebruiker naar de eigenaar van een pand. Daardoor moeten de corporaties jaarlijks meer dan anderhalf miljoen euro betalen aan de gemeente Arnhem.
Woningcorporaties Vivare en Volkshuisvesting stoppen uit protest met bouwen. De bouw van woningen boven Winkelcentrum Schuytgraaf wordt uitgesteld. De zaak wordt uiteindelijk bijgelegd wanneer een nieuw college van B&W aantreedt.
Verkoop sociale huurwoningen
Het tekort aan betaalbare woningen wordt verder versterkt door de verkoop van sociale huurwoningen. Mede als gevolg van overheidsbeleid, besluiten veel woningcorporaties een deel van hun bezit af te stoten.
De verkoop van corporatiewoningen door Vivare springt in Arnhem in het oog.
Na een voorbereidingstijd van twee jaar, worden in 2016 ruim 600 huizen van woningcorporatie Vivare verkocht aan miljardair George Soros. Het gaat om 610 woningen in Arnhem en omliggende gemeenten, waarvan een flink deel sociale huurwoningen op de Geitenkamp.
Twee jaar na de omstreden verkoop, verkoopt Soros de panden alweer door. Hij maakt 80 miljoen euro winst.
SP-wethouder Gerrie Elfrink ziet geen reden protest aan te tekenen tegen de verkoop, terwijl uit vertrouwelijke stukken blijkt dat dit ertoe zal leiden dat een deel van de woningen boven de huurtoeslaggrens uit zal komen.
Tussen 2015 en 2020 worden in Arnhem in total 845 sociale huurwoningen verkocht door de corporaties. Desondanks is het aantal sociale huurwoningen gelijk gebleven.
Er werden 840 woningen bijgebouwd, 220 woningen aangekocht en 260 woningen gingen van de vrije sector over naar sociale huur.
Naast de 845 woningen die verkocht werden, werden er in Arnhem ook bijna 400 huurwoningen gesloopt.
Per saldo blijft het corporatiebezit in Arnhem daardoor constant met ongeveer 28.000 huurwoningen. Dat klinkt mooi, maar tussen 2015 en 2020 kreeg Arnhem er 6.000 nieuwe inwoners bij. Per saldo is er dus behoefte aan meer woningen.
Iedereen wil in Arnhem wonen
Want ook dat is een reden voor de druk op de woningmarkt in de stad. Het aantal inwoners van Arnhem stijgt al jaren, maar die stijging wordt de laatste jaren versterkt doordat steeds meer mensen in Arnhem willen wonen.
Door thuiswerken als gevolg van corona is Arnhem nog aantrekkelijker geworden voor mensen uit de Randstad dan het al was. In vergelijking met veel gemeenten in de Randstad zijn woningen in Arnhem nog altijd goedkoop, of in ieder geval betaalbaar.
“Uitgaande van de huidige woningbouwplannen heeft Arnhem naar verwachting circa 168.000 inwoners in 2030”, verwacht de gemeente Arnhem. Dat zijn er ruim 8.400 meer dan nu.
Die verhuisdrang naar Arnhem heeft een direct gevolg voor de huizenprijs. De vraag is hoog. Het aanbod is laag. En dus: bieden maar!
In vergelijking met 2019 stegen de huizenprijzen afgelopen jaar met elf procent. In heel Nederland was de gemiddelde stijging zeven procent.
Het einde van die stijging is nog lang niet in zicht. Voor 2021 lijkt de prijsstijging uit te komen in de buurt van de twintig procent.
Een huis werd in Arnhem in 2020 verkocht voor een gemiddelde prijs van 279.600 euro. Dat niet alleen: Arnhem kleurt inmiddels dieprood op de Hittekaart die de ontwikkelingen op de woningmarkt bijhoudt.
In de lijst met meest verhitte gemeenten, staat Arnhem nu op de 34e plaats van alle 352 gemeenten in Nederland.
Investeerders
Een andere belangrijke oorzaak voor de huidige wooncrisis wordt gevormd door investeerders. Het kopen en verhuren van huizen is een lucratieve business. Gewone kopers komen er op de overspannen huizenmarkt amper tussen. Vooral starterswoningen zijn aantrekkelijk voor investeerders om op te kopen.
Vastgoedbeleggers kopen de panden op en knappen ze op. Daarna worden ze voor veel geld verhuurd of verkocht. Het is een probleem dat zich in heel Nederland voordoet, maar dat in Arnhem groter lijkt.
Van alle verkochte koopwoningen in Arnhem kwam vorig jaar meer dan een kwart in handen van beleggers.
Voor de gemeente was dat een paar maanden geleden aanleiding om in te grijpen: vanaf volgend jaar geldt er een zelfbewoningsplicht bij het kopen van een nieuwbouwwoning. Op die manier wordt geprobeerd het beleggers moeilijker te maken.
Of het zal helpen om de overspannen woningmarkt tot bedaren te brengen is echter de vraag. Want hoewel bouwen, bouwen bouwen ook in Arnhem het motto is, is tegelijkertijd duidelijk dat een pasklare oplossing voor de wooncrisis niet voorhanden is.
