ARNHEM – Met de verkoop van 180 huurwoningen aan RVG Real Estate kwam twee jaar geleden een voorlopig einde aan drie stormachtige jaren bij de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren in Arnhem. In dit artikel de reconstructie van een verkoop die door sommigen gezien wordt als onvermijdelijk en door anderen beschouwd wordt als onnodig.
(Door: Patrick Arink)
De Arnhemse Woningbouwvereniging voor Ambtenaren (WBvA) werd in 1920 opgericht. In die tijd werden huurwoningen vaak voor specifieke doelgroepen gebouwd. En zo ontstonden tussen 1922 en 1924 twee wijkjes in Arnhem met de kenmerkende woningen die het bezit vormden van de WBvA.
Op de Schuttersberg op de Geitenkamp werden 76 kleine huurwoningen gebouwd. Op de Braamberg in Sonsbeek-Noord bouwde de woningbouwvereniging grotere huurwoningen. De woningen werden ontworpen door architect Gerrit Versteeg, die ook verantwoordelijk is voor het ontwerp van de oude HBS in de Schoolstraat.
Vanwege hun bijzondere architectuur kregen de huizen twintig jaar geleden de status van Rijksmonument.
Woelig vaarwater
Terwijl veel woningbouwverenigingen in Nederland in de loop der jaren grote omwentelingen meemaakte, bleef de WBvA trouw aan haar oorspronkelijke principes. De WBvA bleef altijd een ‘ouderwetse’ klassieke woningbouwvereniging waarbij de huurders lid waren van de woningbouwvereniging. De vereniging koos uit haar midden een bestuur dat het wel en wee van de woningbouwvereniging behartigde.
Hoewel er ook in het verleden de nodige strubbelingen zijn geweest bij de WBvA, barstte de bom bij de woningbouwvereniging pas echt in de zomer van 2016. Sinds dat moment heeft de WBvA altijd in woelig vaarwater gezeten. We zijn inmiddels vijf jaar verder. De rust is nog altijd niet teruggekeerd.
“We hadden in 2016 al een tijdlang het idee dat het bestuur niet goed functioneerde”, vertelt huurder Saskia van der Kolk (*). “We kregen geen inzicht in de boekhouding, onderhoud aan de huizen werd niet gepleegd en als er reparaties moesten worden uitgevoerd, werd dat gedaan door bedrijven die bevriend waren met de bestuursleden.”
In de zomer van 2016 ontvangen alle huurders een brief van het bestuur. In de brief kondigt het bestuur aan dat zij de woningbouwvereniging wil verkopen. Een groep particuliere vastgoedinvesteerders die opereert onder de naam Woonhaven wil de woningen voor een bedrag van 14 miljoen euro opkopen.
Woonhaven is een paar maanden daarvoor opgericht en heeft als doelstelling om verhuurde woningen van bijzondere architectuur met een monumentale status te verwerven. Woonhaven heeft nog geen woningen in haar bezit.
Het bestuur van de WBvA kondigt in de brief aan dat huurders binnen tien dagen een besluit moeten nemen over de voorgenomen verkoop.
De onverwachte aankondiging over de voorgenomen verkoop slaat bij de huurders in als een bom.
“Het was midden in de vakantie”, herinnert Saskia van der Kolk zich. “Veel huurders waren niet eens thuis. Om dan uit het niets opeens met zo’n voorstel te komen? Alle alarmbellen gingen af.”
De ledenvergadering waarin besloten had moeten worden over de verkoop verloopt anders dan het bestuur in gedachten heeft. Tijdens de woelige vergadering wordt besloten om een besluit over de verkoop met een maand uit te stellen. Ook wordt een bewonerscommissie opgericht die het doen en laten van het bestuur gaat volgen.
De gemeente speelt ook een rol
Inmiddels zijn ook op het stadhuis alle alarmbellen afgegaan. Op 20 augustus 2016 ontving de gemeente een brief waarin het bestuur van de WBvA de woningen ter verkoop aanbiedt aan de gemeente Arnhem. Volgens de statuten is de WBvA verplicht om de woningen eerst aan de gemeente aan te bieden.
Bovendien is de gemeente als partij betrokken bij een eventuele verkoop aan derden. Hoewel de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren een particuliere vereniging is, is in de statuten vastgelegd dat een batig saldo bij verkoop van de woningen toekomt aan de gemeente Arnhem. De gemeente dient dat geld dan te besteden aan het verbeteren van de volkshuisvesting in de betreffende wijken.
SP-wethouder Geert Ritsema (Wonen) neemt begin september contact op met het bestuur van de woningbouwvereniging en dringt erop aan om de verkoop stop te zetten. Onder druk van Ritsema geeft het bestuur gehoor aan die oproep. De huurders van de WBvA halen opgelucht adem.
Nadat de flitsverkoop aan Woonhaven van de baan is, neemt de gemeente onder leiding van wethouder Ritsema in de maanden erna een leidende rol. Er wordt een adviesbureau ingehuurd om zicht te krijgen op de financiële situatie van de WBvA. De conclusies van het adviesbureau liegen er niet om. De WBvA heeft vrijwel geen geld in kas en een plan voor de toekomst ontbreekt volledig.
Samen met de bewoners wordt door Ritsema uitvoerig gezocht naar een mogelijke toekomst van de woningbouwvereniging.
“Maar de gemeente realiseerde zich al snel dat dit met het toenmalige bestuur een onmogelijke opgave was”, vertelt huurder Jeroen Zwarthof. “Het bestuur heeft jarenlang wanbeleid gevoerd. Het was een puinhoop. Het adviesbureau adviseerde daarom om een interim-bestuur aan te stellen met professionals van buitenaf om alle mogelijkheden te onderzoeken.”
Fraude
Onder leiding van voorzitter Marja de Bruyn treedt begin 2018 een nieuw bestuur aan. De Bruyn heeft eerder als bestuurder voor verschillende woningcorporaties gewerkt en gaat enthousiast aan de slag.
Als gevolg van de onrust die is ontstaan is het oude bestuur dan al een tijdje weg. In het voorjaar van 2017 nemen twee bestuursleden abrupt ontslag. Het derde bestuurslid wordt een paar maanden later tijdens een ledenvergadering ontslagen.
Het nieuwe bestuur schrikt van wat zij aantreft.
De Bruyn: “We hadden wel zo onze vermoedens, maar dat het zo erg was, had ik niet verwacht.”
De boekhouding over 2012, 2013 en 2014 ontbreekt volledig. Er is geen plan voor onderhoud van de woningen. Bij het grootste gedeelte van de woningen is sprake van achterstallig onderhoud en geld om de woningen op te knappen is er niet omdat de WBvA financieel aan de grond zit.
De Bruyn doet aangifte wegens fraude tegen een van de oud-bestuursleden, maar het Openbaar Ministerie kan dit mede door de gebrekkige boekhouding niet bewijzen. Uiteindelijk wordt de zaak geseponeerd.
De penibele situatie waarin de WBvA zich bevindt, maakt de taak van het nieuwe bestuur er niet eenvoudiger op. De belangrijkste doelstelling die het bestuur bij haar aantreden meekreeg is om te zorgen voor een gezonde exploitatie van de 180 woningen. Bovendien moest het beheer en onderhoud op orde worden gebracht.
Zonder geld is het herstel van de woningbouwvereniging een onbegonnen zaak en het bestuur verwacht dat geen enkele bank een lening wil verstrekken zonder dat er een levensvatbaar toekomstplan ligt. Volgens het bestuur is de woningbouwvereniging zo goed als failliet. De Bruyn neigt daarom steeds meer naar verkoop van de 180 woningen aan een externe partij. Ze krijgt daarbij bijval van een groot gedeelte van de huurders.
Maar lang niet alle huurders denken dat verkoop van de woningbouwvereniging noodzakelijk is.
“Er werd gezegd: ‘jongens, we gaan failliet als het zo doorgaat'”, zegt Saskia van der Kolk. “Ik had daar mijn twijfels over. Ik heb daar nooit bewijs voor gezien. Alles bij elkaar vind ik dat de huurders niet goed zijn geïnformeerd door het bestuur.
”
Louise Brandsma: “We waren niet failliet. Met de huur van de huizen hadden we makkelijk zelfstandig kunnen blijven. Ieder jaar komt er 1,3 miljoen euro binnen aan huuropbrengsten.”
Van der Kolk: “De noodzaak tot verkoop is nooit aangetoond.”
Op zoek naar een koper
Het bestuur wijst erop dat een groot gedeelte van de huurpenningen nodig is voor lopend onderhoud. Er blijft bijna geen geld over. Het bestuur voelt zich daarbij gesteund door de meerderheid van de huurders. Die concludeert eind 2018 dat de exploitatie van de WBvA niet langer zelfstandig kan worden voortgezet en dat verkoop aan een externe partij de beste optie is.
De leden stellen aan verkoop wel een voorwaarde: de nieuwe eigenaar mag de huren voor een periode van tien jaar niet verhogen. Alleen inflatiecorrectie is toegestaan.
Daarnaast willen de huurders dat er werk gemaakt wordt van het verduurzamen van de woningen. Dat kan de nieuwe eigenaar mooi gelijktijdig met het wegwerken van achterstallig onderhoud uitvoeren.
De gang van zaken bij de WBvA is vanaf het aantreden van het bestuur onder leiding van Marja de Bruyn op afstand gevolgd door de gemeente Arnhem. De gemeente is immers niet direct betrokken bij de woningbouwvereniging. Maar dat verandert wanneer besloten wordt op zoek te gaan naar een koper voor de woningen.
Voor de gemeente is vooral van belang dat de sociale huurvoorraad in stand wordt gehouden. De woningen van de WBvA op de Schuttersberg op de Geitenkamp vallen allemaal onder sociale huur. Dat moet ook zo blijven wanneer de woningen verkocht worden.
De bepaling geldt geldt niet voor het grootste deel van de woningen op de Braamberg in Sonsbeek-Noord. De meeste woningen op de Braamberg vallen buiten het sociale huursegment. De gemeente heeft er daarom geen bezwaar tegen wanneer deze woningen in de toekomst uitgepond worden. De gemeente stelt wel als voorwaarde dat alle huurwoningen worden verduurzaamd tot energielabel A.
De opbrengst van de verkoop van de WBvA komt namelijk ten goede aan de gemeente. Woon-wethouder Ronald Paping (GroenLinks) ziet in de voorgenomen verkoop een mooie win-winsituatie. De miljoenen die de verkoop met zich meebrengt, kan volgens Paping perfect gebruikt worden om de woningen te verduurzamen.
Als de woningen zijn opgeknapt tot label A, mogen de bestaande huurders hun huis kopen van de nieuwe eigenaar.
Zo beschouwd heeft de deal alleen maar voordelen. Het lijkt allemaal te mooi om waar te zijn.
Protesten
Die gang van zaken leidt tot grote protesten bij een groepje huurders op de Braamberg.
Saskia van der Kolk: “Ik had heel graag mijn huis meteen zelf willen kopen en zelf de verbouwing en verduurzaming willen doen. Dan was ik in totaal misschien 150.000 of 200.000 euro kwijt geweest. Nu kan ik mijn eigen huis straks tegen de geldende markt terugkopen. Die is meer dan 450.000 euro. Ik vind het te gek voor woorden.”
Jeroen Zwarthof: “We kregen te horen dat we als huurders nooit zoveel geld van de bank zouden krijgen om ons huis te verduurzamen als we het zelf zouden kopen.”
Het groepje dissidente huurders zou bovendien graag zien dat de Braamberg als zelfstandige woningbouwvereniging zou blijven bestaan. De sociale huurwoningen op de Geitenkamp zouden wel verkocht kunnen worden, menen zij.
“Dat had natuurlijk heel goed gekund. De sociale huurwoningen op de Schuttersberg hadden verkocht kunnen worden aan een van de corporaties”, vertelt Louise Brandsma. “Met het geld van de verkoop had de WBvA vervolgens voldoende geld in kas gehad om de woningen op de Braamberg vervolgens zelfstandig te kunnen exploiteren. Vergeet ook niet: de leden van de vereniging waren de baas over de huizen en de grond. Door de woningen te verkopen zijn we dat kwijt geraakt.”
Van der Kolk: “We hebben verschillende alternatieven gepresenteerd, maar er werd niet naar ons geluisterd.”
Het minderheidsstandpunt wordt door het grootste gedeelte van de leden terzijde geschoven. In de woningbouwvereniging heeft ieder huis één stem bij het nemen van besluiten. De meerderheid van de huurders besluit begin 2019 voor verkoop van alle 180 woningen, met de voorwaarden die daar door de WBvA en de gemeente Arnhem aan gesteld worden. De tegenstanders zijn in de minderheid en vissen achter het net.
RVG Real Estate
Voor de woningbouwvereniging officieel in de verkoop gaat, worden de woningen eerst aangeboden aan de gemeente Arnhem. Volgens de (vernieuwde) statuten van de WBvA is dat noodzakelijk. Het aanbod is feitelijk niets meer dan een formaliteit.
De mogelijkheid dat de gemeente de woningen zou kopen was bij de heisa in 2016 ook al voorbij gekomen. De gemeente Arnhem liet echter in 2016 al weten dat het kopen van huurwoningen geen kerntaak is van de gemeente Arnhem. Begin 2019 wordt dat standpunt herhaald door wethouder Paping.
In het voorjaar van 2019 ontvangt de WBvA in totaal negen verschillende biedingen van partijen die geïnteresseerd zijn om het bezit van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren op te kopen. Na gesprekken die het bestuur met de partijen voert over de voorwaarden, vallen uiteindelijk vijf partijen af. Uit de vier overgebleven biedingen, wordt het hoogste bod gekozen.
De drie woningcorporaties in Arnhem – Volkshuisvesting, Vivare en Portaal – hebben alle drie interesse in de huurwoningen op de Braamberg en de Schuttersberg. Vooraf hebben de corporaties met elkaar afgesproken dat alleen Portaal een bod doet op de woningen. Veel mensen verwachten dat de woningen bij Portaal terecht zullen komen, maar Portaal valt af.
Saskia van der Kolk: “Ik heb gehoord dat Portaal is afgevallen omdat ze niet konden voldoen aan de voorwaarde dat de huren voor een periode van tien jaar niet omhoog mogen gaan. Portaal wilde geen uitzondering maken ten opzichte van andere huurders.”
Volgens iemand uit de vastgoedwereld die zijdelings bij de verkoop betrokken was, is dat verhaal echter niet waar.
“Die huursverhoging speelde geen enkele rol. Het bod van Portaal was gewoon niet hoog genoeg.”
Uiteindelijk blijkt RVG Real Estate het hoogste bod te hebben uitgebracht. RVG Real Estate bestaat uit een groep vastgoedinvesteerders die de woningen graag wil hebben. RVG wil 28 miljoen euro betalen voor de 180 woningen, waarvan 18 miljoen euro wordt uitgetrokken voor het verduurzamen van de woningen.
“Een schijntje”, vindt Saskia van der Kolk. “Reken maar uit. RVG betaalt iets meer dan 50.000 euro per woning en 100.000 euro per woning om energielabel A te halen. Dat is 150.000 euro per woning. Reken er maar op dat de woningen op de Braamberg daarna voor een veelvoud van dat bedrag verkocht worden.”
Ook veel partijen in de gemeenteraad zijn kritisch.
“De beleggers worden er beter van”, zegt bijvoorbeeld Daniël Becker van de ChristenUnie. “Maar je kunt je afvragen of we hier als stad ook beter van worden.”
Gerrie Elfrink van de SP is furieus.
“Met deze verkoop wordt de kas van kapitalistische vastgoedmagnaten gespekt met gemeenschapsgeld”, aldus Elfrink. “Dat is echt uit den boze.”
Elfrink vermeldt daarbij niet dat hij zelf een paar jaar daarvoor als wethouder medeverantwoordelijk was voor de verkoop van corporatiewoningen op de Geitenkamp aan miljardair George Soros. Soros maakte 83 miljoen euro winst op sociale huurwoningen die hij na drie jaar doorverkocht.
Door de kritische toon van een aantal partijen in de gemeenteraad, ontstaat bij huurders de angst dat de verkoop op het laatste moment geblokkeerd wordt. Namens de belangenvereniging van de huurders schrijft Henk Bitter een brief aan de gemeenteraad waarin hij oproept om in te stemmen met de verkoop.
“Wanneer de behandeling in de raad zou uitmonden in het blokkeren van de voorgenomen verkoop, dan is de toekomst van de WBvA uiterst ongewis. Bij het dan onvermijdelijke faillissement van de WBVVA, vindt renovatie en verduurzaming van de 180 woningen vrijwel zeker niet plaats. En ook de betaalbaarheid van de toekomstige huurprijzen komt dan in het geding.”
Volgens Bitter is er na jaren van problemen eindelijk een goede oplossing voor de toekomst.
“Ook voor de gemeente zou het mislopen van de unieke kans op behoud en verduurzaming van deze twee karakteristieke Arnhemse woonwijken een ongewenste conclusie moeten zijn.”
Ook de gemeenteraad heeft een duidelijke mening over de gang van zaken, mede omdat wethouder Paping de raad te laat informeerde. De stemming onder de raadsleden wordt misschien het best verwoord door VVD-raadslid Menno Loos die het dossier jarenlang op de voet heeft gevolgd:
“Al met al lijkt het erop dat de bewoners een goede deal hebben. Maar met de huidige markt voor ogen lijkt het voor de investeerder een gouden greep.”
Geen toezichthouder
Eind goed al goed? Niet echt. Een maand later is de kwestie alweer terug in de gemeenteraad.
Bij de verkoop is als ontbindende voorwaarde bedongen dat de gemeente Arnhem zich garant stelt. Nadat de verkoop aan RVG is beklonken wordt de WBvA namelijk ontbonden. De WBvA zelf is dus niet meer in staat om toezicht te houden op het nakomen van de afspraken.
Gezien de harde afspraken en voorwaarden die bij de verkoop zijn afgesproken, is het verstandig dat de gemeente Arnhem toezicht houdt op het naleven van de gemaakte afspraken.
De gemeenteraad vertikt het echter om daar haar goedkeuring aan te geven. Daar heeft de gemeenteraad goede redenen voor. Het bestuur van de WBvA wil namelijk geen inzicht geven in de koopovereenkomst en andere documenten die met de verkoop aan RVG te maken hebben.
“We kunnen pas toezicht houden als we aan de hand van de documenten weten wat er precies is afgesproken. Anders heeft het geen zin”, vat Eric Greving van de PvdA de mening van vrijwel alle partijen in de gemeenteraad samen.
VVD-raadslid Menno Loos: “Als de gemeente een rol wil nemen, is openbaarheid natuurlijk een voorwaarde.”
Het bestuur van de WBvA blijft echter bij haar standpunt.
“Afspraak is afspraak”, meldt voorzitter Marja de Bruyn. Volgens De Bruyn bestaat bij het openbaar maken van de informatie het gevaar dat bedrijfsgevoelige informatie op straat komt te liggen.
“Belachelijk”, aldus Louise Brandsma. “Wij hebben het koopcontract als leden van de WBvA ook nooit gezien, terwijl het bestuur in dienst stond van de leden.”
De status quo wordt opgelost wanneer het bestuur van de WBvA besluit om dan maar noodgedwongen zelf een toezichthouder aan te stellen. Twee zogeheten ‘vereffenaars’ moeten met name letten op de verduurzaming van de woningen tot energielabel A.
We zijn inmiddels bijna twee jaar verder. Hoeveel huurders van de vroegere Woningbouwvereniging voor Ambtenaren wonen er inmiddels in een goed geïsoleerde en verduurzaamde woning? Nul.
Jeroen Zwarthof (zuchtend): “De problemen zijn nog steeds niet voorbij. Er is door het bestuur in de afspraken met RVG niet goed vastgelegd wat er uitgevoerd moet worden. Dat levert nu problemen op. We wachten tot op de dag van vandaag wat er precies gaat gebeuren.”
Lees verder: Longread: Nog altijd geen energielabel A voor huizen woningbouwvereniging voor ambtenaren.
—
Dit artikel maakt onderdeel uit van een serie artikelen over de wooncrisis in Arnhem. Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt dankzij een ondersteuning van Mediafonds Arnhem. Het Mediafonds Arnhem is een onafhankelijk ondersteuningsfonds voor bijzondere journalistieke producties over Arnhem.
Andere artikelen in deze serie:
– Wooncrisis in Arnhem: dit zijn de belangrijkste oorzaken.
– Longread: Nog altijd geen energielabel A voor huizen woningbouwvereniging voor ambtenaren.
(*)
De namen in dit artikel zijn op verzoek van de geïnterviewden veranderd. De huurders die meewerkten aan dit artikel wilden graag hun verhaal doen, maar niet onder hun eigen naam. De weergave van de huurders wordt ondersteund door documenten die in het bezit zijn van de Arnhemsche Courant.
