Woonprotest in Arnhem. (Foto: Desiree Egberts.)

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach: “Woonwoede helpt om de wooncrisis op te lossen”

ARNHEM – Mensen moeten massaal in opstand komen om de wooncrisis op te lossen. Die oproep deed stadsgeograaf Cody Hochstenbach gisteravond tijdens een drukbezochte bijeenkomst van architectuurcentrum CASA.
“Kom in opstand. Protesteer. Woonwoede helpt om de wooncrisis op te lossen.”

(Door: Patrick Arink)

Cody Hochstenbach is er vast van overtuigd: Protesteren heeft zin.
“Dat het nieuwe kabinet besloten heeft om de verhuurdersheffing af te bouwen, is een rechtstreeks gevolg van de protesten die afgelopen jaar zijn ontstaan. De wooncrisis is het gevolg van dertig jaar woonbeleid, maar nu ook de middeninkomens geraakt worden door de wooncrisis en hun stem laten horen worden er eindelijk maatregelen genomen.”

“Het woord ‘wooncrisis’ werd pas in 2019 voor het eerst gebruikt in de Tweede Kamer, maar de crisis bestaat al veel langer. We hebben te lang niet gereageerd. Nu de hoogopgeleide middenklasse de gevolgen van de wooncrisis voelt en zich laat horen, zie je dat er meer gebeurt.”

Doelbewust beleid

Hochstenbach (32) is als stadgeograaf verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, waar hij onderzoek doet naar de woningmarkt. Afgelopen jaar schreef hij het boek Uitgewoond waarin hij het woonbeleid van de afgelopen decennia haarfijn onder de loep legt.

Hochstenbach: “De huidige wooncrisis is niet per ongeluk ontstaan. Het is een politiek project dat het gevolg is van doelbewuste politieke keuzes. Geen enkele politicus zal zeggen dat hij het aantal daklozen wil verdubbelen. Maar dat is wel het gevolg van dertig jaar politiek beleid.”

In zijn boek ontkracht Hochstenbach de ideeën over wonen die we afgelopen jaren zijn gaan geloven, zoals bijvoorbeeld de mythe dat kopen beter is dan huren.

“Het idee dat we superieure burgers worden als we een huis kopen, is eind jaren tachtig ontstaan”, legt Hochstenbach uit. “De grote politieke partijen hadden daar allemaal hun eigen redenen voor.”

De VVD redeneerde dat meer woningbezit zou leiden tot een kleinere verzorgingsstaat en daarmee lagere belastingen. Voor de PvdA was een eigen huis voor mensen met een laag inkomen een springplank naar de middenklasse en bij het CDA heerste de gedachte dat huiseigenaren betere burgers waren.

Hochstenbach: “Jaap de Hoop Scheffer van het CDA gaf in die tijd eens het voorbeeld van oud en nieuw. In een wijk met sociale huurwoningen zag hij een zooitje met vuurwerkresten, terwijl wijken met koopwoningen er volgens hem op 1 januari alweer spik en span uitzagen.”

Sociale woningbouw

Naast het stimuleren van woningbezit, ontstond eind jaren tachtig nog een andere tendens: de voorraad sociale huurwoningen moest verkleind worden.

“Als je kijkt naar het verleden, was volkshuisvesting altijd bedoeld voor lage én middeninkomens. Huurwoningen moesten van een goede kwaliteit zijn en er goed uitzien. Ze moesten beter, mooier en betaalbaarder zijn dan de markt hen kon bieden”, aldus Hochstenbach.

“Nadat eind jaren tachtig het beleid is veranderd, veranderde dat volkomen. De sociale huursector was vanaf dat moment alleen bedoeld voor de allerlaagste inkomens. Sociale woningen werden verkocht aan investeerders en de nieuwbouw van huurwoningen kwam vrijwel stil te liggen. In totaal zijn er op die manier zo’n 150.000 sociale huurwoningen verdwenen.”

In Arnhem hebben we een goed voorbeeld van een woningbouwvereniging voor middeninkomens die inmiddels verdwenen is. Enkele jaren geleden werd de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren opgekocht door een particuliere investeerder. Hoewel is vastgelegd dat de huren voor bestaande huurders de komende tien jaar niet zullen stijgen, is de kans groot dat veel van deze panden verkocht zullen worden zodra een huurder vertrekt.

Hoe de huurdersmarkt veranderd is, blijkt volgens Hochstenbach duidelijk uit de cijfers:
“In 1990 had 12 procent van de huurders een laag inkomen. Afgelopen jaar was dat 54 procent.”

Wat daarbij volgens Hochstenbach meespeelt, is dat huurders niet tot de doelgroep behoren van CDA en VVD.
“Ik heb het een Nederlandse politicus nooit horen zeggen, maar de conservatieve Britse premier David Cameron heeft ooit gezegd dat er geen sociale huurwoningen gebouwd moesten worden, want daar krijg je alleen maar Labour-stemmers van.”

Het omgekeerde is overigens evengoed waar.
Hochstenbach: “Uit meerdere onderzoeken blijkt dat mensen iets rechtser gaan stemmen wanneer zij eigenaar zijn van een woning.”

De gevolgen van dit beleid zijn sindsdien zichtbaar. De run op koopwoningen had een enorm prijsopdrijvend effect.
“Het heeft mini-kapitalisten van ons gemaakt”, aldus Cody Hochstenbach. “Mensen gingen zich toeleggen op individuele welvaart. Huiseigenaren werden speculerende investeerders. We hebben maatregelen genomen om dat mogelijk te maken.”

Dakloos

De wooncrisis van dit moment met waanzinnige woningprijzen en torenhoge huren zijn het directe gevolg. Maar volgens Hochstenbach zijn de gevolgen veel groter dan dat.

“Het aantal daklozen is in tien jaar tijd verdubbeld. Een kwart van de huurders heeft moeite met het betalen van zijn huur. Dat is ook verdubbeld. Het aantal twintigers dat nog thuis woont is verdrievoudigd. Huiseigenaren hebben inmiddels negentig keer meer vermogen dan huurders. Wonen is een recht, maar doordat we zijn gaan geloven in de mythe van woningbezit, wordt wonen nu gezien als een verdienste.”

Hochstenbach illustreert dat aan de hand van een verhaal over zijn vader.
“Mijn vader had een winkel in Maastricht. Door omstandigheden waar hij geen invloed op had, ging de winkel failliet. Hij kwam op straat te staan en heeft twee jaar als dakloze geleefd. Pas nadat hij weer een baan kreeg en begon met het afbetalen van zijn schulden, kwam hij in aanmerking voor urgentie waarmee hij een woning kon krijgen.”

“Hij had zijn woning als het ware verdiend, doordat hij als werknemer weer deelnam aan de maatschappij. Iedereen heeft recht op een thuis, maar door het woonbeleid van de afgelopen dertig jaar lijkt iedereen dat vergeten te zijn.”

In een interview met Vice legt Cody Hochstenbach uit waarom dakloosheid volgens hem de top van de piramide van de wooncrisis is:
“Het is heel exemplarisch dat we iedere maand tot op de euro precies een update krijgen over hoeveel de huizenprijzen zijn gestegen. Dat is belangrijke informatie, maar over dakloosheid krijgen we maar één keer per jaar een slecht gemeten statistiek. We weten er heel weinig over.”

“Dakloosheid is een veel groter probleem, waar veel minder aandacht voor is. Die combinatie vind ik wrang en pijnlijk. Als je het recht op een thuis serieus neemt, dan moet je de prioriteit leggen bij het oplossen van situaties waarin dat recht het meest onder druk staat. En dat is dak- en thuisloosheid.”

Geen gerommel in de marge

Hoewel veel van de maatregelen die genomen kunnen worden om de wooncrisis op te lossen te maken hebben met landelijk beleid, kunnen gemeenten zoals Arnhem ook het nodige doen.

In Arnhem gebeurt dat op twee manieren. In Arnhem is vastgelegd dat minimaal dertig procent van alle nieuwbouw moet bestaan uit woningbouw voor de laagste inkomens. Daarnaast is begin dit jaar voor het overgrote deel van de wijken in Arnhem een opkoopbescherming ingevoerd. Die moet ervoor zorgen dat beleggers geen woningen meer kunnen wegkapen.

Dit soort maatregelen werken, maar Hochstenbach pleit desondanks voor een radicaal andere visie op wonen.
“De huidige knellende kaders moeten we overboord gooien. Natuurlijk is het een goede zaak dat de verhuurderheffing verdwijnt, maar je moet niet gaan rommelen in de marge. We moeten ambitieuzer zijn. Er moet een betere visie op wonen komen.”

“Iedereen heeft recht op een goede en betaalbare woning. Dat gegeven moet centraal staan. Pas daarna moet je gaan nadenken over concrete maatregelen. Als je nu geen huis kunt kopen, sta je meteen op achterstand. Daar moeten we van af.”

Woningbezit an sich is daarbij niet de kern van het probleem, volgens Cody Hochstenbach.
“Het probleem is dat mensen geld kunnen verdienen met een eigen woning. Uiteindelijk moet je toe naar een systeem waarbij dat niet meer mogelijk is. Het belang van volkshuisvesting is dat alle winst terugvloeit naar het systeem. En met die winst kunnen vervolgens weer nieuwe woningen worden gebouwd.”

Joost Wools van Portaal in Arnhem plaatst daar tijdens de avond van architectuurcentrum CASA wel een kanttekening bij.
“Voor een huur van 630 euro, kunnen we niet duurder bouwen dan twee ton. Door de gestegen grondstofprijzen lukt dat niet meer. tot de jaren zeventig werd sociale woningbouw gesubsidieerd door het Rijk. Zoiets moet weer terugkomen.”

Cody Hochstenbach beaamt dat volledig.
“Dat zou kunnen met een systeem dat in Oostenrijk is geïntroduceerd. Eén procent van alle belastinginkomsten wordt daar gebruikt voor woningen. Dat kun je hier ook invoeren.”

Hochstenbach: “Het is wrang dat we een grote wooncrisis nodig hebben om eindelijk veranderingen in gang te zetten. Ik hoop dat meer mensen in opstand komen voor een beter alternatief. Je kunt als individu wel wat doen. Kom in opstand. Protesteer. Word boos. Of schrijf een boos boek over de wooncrisis.”

‘Uitgewoond’ van Cody Hochstenbach is uitgegeven door uitgeverij Das Mag en kost 24,99 bij Bol.com.


Dit artikel maakt onderdeel uit van een serie artikelen over de wooncrisis in Arnhem. Dit artikel werd mede mogelijk gemaakt dankzij een ondersteuning van Mediafonds Arnhem. Het Mediafonds Arnhem is een onafhankelijk ondersteuningsfonds voor bijzondere journalistieke producties over Arnhem.

Eerder artikelen in deze serie:
Wooncrisis in Arnhem: dit zijn de belangrijkste oorzaken.
Longread: de roerige verkoop van de Woningbouwvereniging voor Ambtenaren
Longread: Nog altijd geen energielabel A voor huizen woningbouwvereniging voor ambtenaren
Verkoop sociale huurwoningen ging op aan verhuurderheffing
Woonwethouder Ronald Paping: “Alleen bouwen is niet de oplossing”
Bouwen, bouwen bouwen? Dit zijn de andere oplossingen om uit de wooncrisis te komen

Vorige artikel

13 april 1945 werd de Geitenkamp gebombardeerd

Volgende artikel

Foto’s: brand verwoest winkelpand Boulevard Heuvelink

Tip: